BÜROIMMOBILIENMARKT
Ausgewählte Büroprojekte
Anna
Auf dem Gelände des ehemaligen Südgüterbahnhofs in der hannoverschen Südstadt hat Aurelis bis Ende 2021 auf 5.100 qm das Bürogebäude "Anna" errichtet. Nutzer sind KPMG AG (4.000 qm) sowie eine Kita (550 qm) und Kieser Training (550 qm). Die Fertigstellung des Bürogebäudes schloss die Gesamtentwicklung des Areals am Südbahnhof in Hannover ab. In den vergangenen Jahren wurden bereits Flächen an Kleingewerbetreibende veräußert, ein Fachmarktzentrum errichtet und ein Wohnhaus mit 142 Wohneinheiten sowie rund 2.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut. Zudem wurde mit der Realisierung der Anna-Zammert-Straße die dazugehörige Verkehrserschließung geschaffen.
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Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule
An der Vahrenwalder Straße entsteht ein neues Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule - u.a. wird das Stadtarchiv Hannover dort einziehen und weitere Magazine und Depots der hannoverschen Museen an einem Standort vereinen. Den Zuschlag für den Neubau erhielt der hannoversche Projektentwickler bauwo. Bis September 2023 entsteht im Norden Hannovers damit das größte Kommunalarchiv Niedersachsens.
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BOB.Hannover Fischerhof
BOB.Hannover Fischerhof heißt das Büroquartier, das nach Abriss des Kaisercenters auf dem Gelände der ehemaligen Kaiserbrauerei direkt am S-Bahnhof Fischerhof entsteht. Nach dem Entwurf des hannoverschen Büros agsta Architekten Dr. Schulte, Petersen & Partner entwickelt die Aachener BOB AG in zwei Bauabschnitten in Klinkerarchitektur mit rund 23.000 m2 Mietfläche ein Objekt mit besonderem Fokus auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
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Büroprojekt V 253
Zwischen Kabelkamp und historischem Wasserturm soll der Büroneubau V 253 mit ca. 12.000 qm Mietfläche entstehen. Der geplante Baukörper wird wesentlicher Bestandteil der Neuausrichtung des Areals nördlich des Mittellandkanals und fügt sich als wirkungsvolles Gegenüber zu den bestehenden Bürogebäuden an der Vahrenwalder Straße ein.
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Continental Hauptverwaltung
Mit dem Bau der neuen Unternehmenszentrale der Continental AG an der Hans-Böckler-Allee in Hannover wurde im Jahr 2018 begonnen. Die neue Hauptverwaltung soll voraussichtlich 2023 fertiggestellt werden.
Die insgesamt acht miteinander verbundenen Gebäude bieten in der ersten Ausbaustufe Platz für 1.250 Beschäftigte. Eine spätere Erweiterung auf 1.600 Arbeitsplätze ist möglich.
Zu den prägenden Elementen zählt eine stützenfreie Brücke mit einer Spannweite von 71 Metern. Sie verbindet den nördlichen mit dem südlichen Campus über die Hans-Böckler-Allee hinweg.
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City Gate Nord (2. BA)
Die Hannover Region Grundstücksgesellschaften und die Delta Bau AG aus Hannover haben auf dem restlichen ca. 5.000 m² des insgesamt ca. 14.000 m² großen und als City Gate Nord bekannten Grundstücks ein weiteres Büro- und Verwaltungsgebäude errichtet. Das sechsgeschossige, DGNB Gold-zertifizierte Bauwerk mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 11.000 m² wurde im 2. Quartal 2022 fertiggestellt und an den Mieter ExxonMobil Production Deutschland GmbH, BKK Mobil Oil und BEB Erdgas und Erdöl GmbH & Co. KG übergeben.
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H₃ö
"Hannovers nachhaltigstes Büroquartier" - so nennt die STRABAG ihr Vorzeigeprojekt H3ö in Groß-Buchholz. Auf dem Campus sind bis 2023/24 rd. 25.000 Bürofläche in drei Gebäudekomplexen geplant, deren technisches Herzstück u.a. eine innovative und klimaneutrale Heiz- und Kühltechnik mit einem Eisspeicher ist. Die drei Gebäude setzen unterschiedliche Konzepte um: mit einer monolithischen Ziegelbauweise, als Holzhybrid-Gebäude oder über eine vielfältige Fassadenbegrünung.
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Hy_live
Seine ikonische Architektur machte den niederländischen Pavillon zum Wahrzeichen der EXPO 2000. In Zukunft bieten die verschiedenen Ebenen Raum für eine neue innovative Art des Arbeitens. Für die Planung ist das renommierte Architekturbüro MVRDV aus Rotterdam beauftragt, das den niederländischen Pavillon auch ursprünglich realisiert hatte. Um den Pavillon herum entstehen in der HY_live Loop rund 380 Mikroappartments, ergänzt um weitere Arbeitsflächen.
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Joachims Carrée
Das Büro- und Geschäftshaus in der Joachimstraße (22.255 qm Gesamtfläche) wurde ursprünglich 1969 von der Bundesbahn errichtet und bis zuletzt von der Deutschen Bahn genutzt. Die Getec Immobiliengruppe hat den Gebäudekomplex neben dem Hauptbahnhof bis zum Sommer 2021 grundlegend saniert. Hauptmieter ist nun der Fachbereich Jugend und Familie der Landeshaupstadt Hannover. Im Erdgeschoss zur Joachimstraße und zum Thielenplatz sind Einzelhandelsflächen entstanden.
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Swiss Life Karriere Campus
Das Versicherungs- und Finanzberatungsunternehmen Swiss Life Deutschland begann im Juni 2020 mit dem Bau des Seminar- und Tagungszentrums «Karriere-Campus Hannover» am Firmenstandort in Hannover-Lahe. In den Bau des Karriere-Campus Hannover investierte Swiss Life rund 30 Millionen Euro, im August 2022 wurde er fertiggestellt. Das Haus umfasst mehr als 30 Schulungs- und Tagungsräume sowie einen über 650 Quadratmeter großer Veranstaltungssaal.Der Neubau erfüllt die Gold-Zertifizierungskriterien der deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB), ist barrierefrei und bietet Lademöglichkeiten für Elektroautos und Elektrofahrräder. Eine Etage des neuen Gebäudes bietet zudem Platz für rund 100 neue Arbeitsplätze der etwa 900 Mitarbeitenden von Swiss Life am Standort Hannover. Die Räumlichkeiten sind im modernen Co-Working-Stil gestaltet.
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Torhaus Expo Park
Die Delta HRG (ein Gemeinschaftsunternehmen der Delta Bau AG und der Hannover Region Grundstücksgesellschaft mbH) errichtet nahe der Expo Plaza ein neues Büro- und Verwaltungsgebäude, das Torhaus Expo Park. Das fünfgeschossige Gebäude, welches durch das Architekturbüro BKSP geplant wurde, verfügt über eine Nutzfläche von ca. 9.500 qm. Das Bürohaus soll im 2. Quartal 2022 fertiggestellt werden, Hauptmieter ist die Cochlear Deutschland GmbH.
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Volkswagen Akademie
Volkswagen Nutzfahrzeuge (VWN) plant ab 2024 die räumliche Bündelung aller Ausbildungsaktivitäten in einem Neubau, der Volkswagen-Akademie, im Wissenschaftspark Marienwerder. Auf einer Fläche von mehr als 8.000 qm sind Labore, Werkstattbereiche, Büros und Schulungsräume vorgesehen.
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Der Büroflächenumsatz lag Ende 2022 bei rund 165.000 qm. In den letzten fünf Jahren (2018 bis 2022) sind rund 280.000 qm Bürofläche neu gebaut und weitere 80.000 qm grundsaniert worden. Die Projektentwicklungsliste ist sehr gut gefüllt: Bis 2025 werden perspektivisch weitere 330.000 qm (davon rund 80.000 qm durch Sanierung) hinzukommen.
MARKTSTIMMUNG UND TRENDS
Das von Krisen geprägte Umfeld hatte die Akteure sowohl auf der Angebots- als auch Nachfrageseite in ihren Investitionsentscheidungen im Jahr 2022 vor allem im ersten Halbjahr zunächst deutlich eingebremst. Die Umsätze zogen dann aber im zweiten Halbjahr dynamischer als erwartet an, vermutlich getrieben von Nachholeffekten aus den schwachen Vorjahren und der Erwartung noch höherer Preise in den kommenden Monaten.
Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkt mit deutlichem Plus
Vor diesem Hintergrund weist die Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkts für 2022 ein deutliches Plus gegenüber dem Jahr 2021 aus. Der Büroflächenumsatz lag Ende 2022 bei rund 165.000 Quadratmeter – ein Plus von etwa 22 Prozent (plus 30.000 Quadratmeter). Die Flächenumsätze liegen damit wieder genau im fünfjährigen Mittel (2018 bis 2022) knüpfen wieder an die umsatzstarken Jahre 2018 und 2019 an.
Leerstandquote sinkt, Spitzenmieten steigen
Die Leerstandsquote sinkt 2022 nach einem kräftigen Plus (von 3,3 auf 4 % in 2021) leicht auf 3,9 % in der Stadt Hannover ab. Nachgefragt werden vor allem hochwertige Flächen in integrierten Lagen und Projektentwicklungen, die aufgrund ihrer Lage besonders geeignet sind für Unternehmen mit einem hohen Anteil an Forschung und Entwicklung im Technologiebereich. Dies schlägt sich auch in den Spitzenmieten nieder. Bis Ende 2022 steigt der Wert auf 18,80 Euro pro qm in der City – ein Plus von 80 Cent.
Sprung der Durchschnittsmieten um 2 € pro qm
Die Spitzenmieten hatten sich in den letzten Jahren über alle Lagen sehr positiv entwickelt. Im ersten Halbjahr 2022 gerieten sie am Cityrand und an den Ausfallstraßen aber leicht unter Druck, konnten sich jedoch zum Jahresende auf höherem Niveau stabilisieren und liegen jetzt bei 16,50 Euro pro qm (plus 50 Cent). Bemerkenswert ist vor allem ein Sprung bei den Durchschnittsmieten - sowohl in der City als auch am Cityrand und den Ausfallstraßen stiegen die Durchschnittsmieten um rund 2 € pro qm an.
Investoren bleiben interessiert, aber abwartend
Langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen stehen grundsätzlich hoch in der Gunst der Investorinnen und Investoren. Die Spitzenrenditen verharrten zu Beginn des vierten Quartals bei niedrigen 3,8 %.
Im Büromarkt wurden im vergangenen Jahr allerdings tendenziell weniger Transaktionen verzeichnet, die Jahresbilanz steht hier noch aus. Investorinnen und Investoren sind sehr interessiert, bleiben aber abwartend. Zudem sind viele der aktuell in Fertigstellung befindlichen Projekte bereits verkauft.
Wenige laufende und neu begonnene Verkaufsprozesse werden wohl dazu führen, dass das Transaktionsvolumen auch zum Jahresende 2022 vergleichsweise niedrig ausfallen wird und die Spitzenrenditen ggf. leicht steigen könnten.
Bis 2025 rd. 330.000 qm neue Büroflächen
Angesichts des unerwartet guten Comebacks und der sehr gut gefüllten Projektentwicklungspipeline verbreiten Marktakteurinnen und -akteure pragmatischen Optimismus. Dieser ist gut begründet: Bis Ende 2025 werden vsl. Büroflächen in einem Gesamtumfang von rund 330.000 qm fertiggestellt.
Da in den nächsten Jahren weiterhin von leicht steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in Hannover auszugehen ist, dürfte sich das Bürovermietungs- bzw. Projektentwicklungsvolumen insgesamt wieder stabilisieren. Die Entwicklung am Büroimmobilienmarkt ist allerdings eng verknüpft mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in der Region Hannover und in Deutschland. Klar ist, dass sich Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft weiterhin in einer herausfordernden Situation befinden.