Gewerbeflächenumsatz und Grundstücksnachfrage

Gewerbeflächenumsatz

Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle

Für das Jahr 2022 verzeichnet die Region Hannover einen Gewerbeflächenumsatz von 82 ha (Quelle: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung, Regionaldirektion Hannover/Katasteramt). Hierbei handelt es sich um baureife Flächen, d. h. in der Regel um unbebaute Grundstücke, die nach BauNVO als gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan (F-Plan) ausgewiesen sind (Abb. 1).

Der Flächenumsatz liegt damit deutlich über dem langjährigen Durchschnitt (1992 bis 2022) von 62,1 ha. 2021 lag der Gesamtumsatz bei nur 46 ha. Der starke Anstieg dürfte im Wesentlichen auf einen Nachholtrend bei zurückgestellten Investitionsentscheidungen im Zuge der Corona-Pandemie zurückzuführen sein. Darüber hinaus gibt es im Jahr 2022 zwei Verkaufsfälle mit zusammen fast 30 ha.

Nach dem Rückgang der Verkaufsfälle seit 2019 ist wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen (Abb. 1). Die Durchschnittsgröße pro Flächenverkauf hat in den letzten Jahren spürbar zugenommen. Dieser Trend setzt sich auch im Jahr 2022 fort und die Durchschnittsgröße liegt nun bei rund 11.000 qm.

Tab. 1 zeigt den Flächenumsatz und die Anzahl der Verkaufsfälle, jeweils aufgeschlüsselt nach Kommunen.

• Beim Flächenumsatz für das Jahr 2022 (vgl. auch Abb. 2) steht die Landeshauptstadt Hannover mit 26,3 ha an der Spitze. Auf den nächsten Plätzen folgen Garbsen mit 14,6 ha, Burgwedel mit 12,3 ha und Neustadt mit 5,8 ha Umsatz. Im Vergleich zum jeweiligen langjährigen Mittel seit 1992 erreichen 2022 Burgwedel, Garbsen, die Landeshauptstadt Hannover, Neustadt, Seelze und Springe einen überdurchschnittlichen Jahresumsatz.
• Den höchsten Flächenumsatz über den Gesamtzeitraum seit 1992 haben die Landeshauptstadt Hannover (381,1 ha), Lehrte (200,9 ha), Langenhagen (198,0 ha) und Barsinghausen (138,6 ha).
• Die meisten Verkaufsfälle haben im Jahr 2022 die Landeshauptstadt Hannover und Wunstorf mit je elf Fällen, gefolgt von Neustadt mit zehn Fällen.
• Die meisten Verkäufe im langjährigen Vergleich seit 1992 entfallen auf Hannover mit 541 Fällen, gefolgt von Neustadt (224), Wunstorf (222) und Isernhagen (210).

Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen

Abb. 3 stellt die Verteilung des Gewerbeflächenumsatzes nach Größenklassen der Grundstücke für das Jahr 2022 im Vergleich zum Gesamtzeitraum seit 1992 dar. 69 % des Umsatzes entfallen demnach auf kleine und mittlere Flächen bis 5.000 qm – das ist etwas weniger als im langjährigen Durchschnitt (75 %). Dementsprechend liegt das Volumen großer Flächen (> 10.000 qm) mit etwa 15 % leicht über dem langjährigen Durchschnitt (13 %).

Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückspreise

Die Durchschnittspreise für Flächen sind in hohem Maße abhängig von der verkehrlichen Anbindungsqualität, der Nutzung und der Grundstücksgröße. Vor allem Flächen in der Landeshauptstadt Hannover verfügen je nach Nutzungseignung (Büro, Einzelhandel, Industriegebiet, Logistik) über ein sehr differenziertes Preisgefüge.

Die Durchschnittspreise der veräußerten Flächen, differenziert nach regionalen Teilzonen, sind von 2021 auf 2022 über alle Standorte leicht zurückgegangen. Allerdings gibt es auch eine deutliche Divergenz der Preisentwicklung zwischen der Landeshauptstadt Hannover und ihrem Umland.

Während die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Landeshauptstadt Hannover von 186 €/qm im Jahr 2021 auf 273 €/qm (2022) weiter deutlich gestiegen sind, haben sie im direkten Umland und in den Regionskommunen im äußeren Ring nachgegeben. Im direkten Umland sanken die Preise für Gewerbeflächen von 120 €/qm auf 104 €/qm und in der äußeren Region von 91 €/qm auf 81 €/qm.

Flächenumsatz nach regionaler Herkunft der Grundstückskäufer*innen und Nutzungsgruppen

Die Auswertung der Kauffälle nach Herkunft der Grundstückskäufer*innen für das Jahr 2022 zeigt, dass der überwiegende Anteil der Verkäufe mit großem Abstand auf Verlagerungen innerhalb der Kommune entfiel (Abb. 5). Auch die Bedeutung von Erweiterungskäufen auf Nachbargrundstücken ist gegenüber 2021 wieder gestiegen (von 3 % auf 8 %).

Der mit großem Abstand überwiegende Anteil der Verkäufe entfiel auf Verlagerungen innerhalb der Kommune. War dieses Segment schon im Jahr 2021 mit knapp 45 % das am stärksten vertretene, so ist der Anteil 2022 auf 80 % gestiegen. Vor dem Hintergrund geringer werdender Flächenverfügbarkeit sichern sich ansässige Firmen zunehmend häufiger Erweiterungsreserveflächen.

Vermehrt ist zu beobachten, dass Kommunen Flächen ausschließlich oder bevorzugt an bereits ansässige Unternehmen vergeben. Verlagerungen zwischen Kommunen des Umlandes bilden im betrachteten Jahr 8 % der Fälle ab, auf Ansiedlungen von außerhalb der Region entfallen 3 %.

Bei den Fallzahlen der Grundstücksverkäufe nach Nutzungen sind das Baugewerbe und das verarbeitende Handwerk/Werkstätten mit jeweils sechs Verkäufen, unternehmensnahe sonstige Dienstleistungen mit fünf Fällen sowie Gartenbaubetriebe mit vier Verkäufen die wichtigsten Branchen. Bezogen auf das Flächenvolumen der Verkäufe liegen Logistik, Speditionen, Fuhrunternehmen mit fast der Hälfte deutlich an der Spitze, gefolgt von Maschinen- und Anlagenbau/Elektrotechnik (10 %) sowie Forschung und Entwicklung (9 %).

Grundstücksanfragen nach Nutzungsgruppen und Grundstücksgrößen

Weitere Aussagen zu den Nutzungsgruppen und den gewünschten Grundstücksgrößen lassen sich aus Standortanfragen, die vom Unternehmensservice der Region Hannover sowie den Kommunen erfasst werden, ableiten. Hierzu liegen für 2022 insgesamt 226 verwertbare Fälle vor.

Logistikaffine Nutzungen machen ein Fünftel aller Anfragen aus (Abb. 6). In dieser Gruppe streut die Nachfrage je nach Spezifikation über die Flächengröße, überwiegend werden aber Flächen ab 10.000 qm gesucht.

Auf Platz zwei mit 16 % folgt die Gruppe Industrie/verarbeitendes Gewerbe, die überwiegend größere Grundstücke ab 1 ha nachfragt. Weitere Segmente sind das verarbeitende Handwerk, (Kfz-)Werkstätten, Tankstellen (12 %), zumeist mit Anfragen bis 2.000 qm, unternehmensnahe Dienst-leistungen (10 %) sowie Freizeit- und Gesundheitsdienst-leistungen (9 %).

Beide fragen üblicherweise kleine bis mittelgroße Flächen zwischen 2.000 und 10.000 qm nach. Baugewerbe, Baustoffhandel und -lager liegen mit 8 % auf Rang sechs der Nachfragehäufigkeit. In dieser Nutzungsgruppe richtet sich die Nachfrage zumeist nach Flächen ab 1 ha.