WOHNIMMOBILIENMARKT

Marktstimmung: Grundsätzlich optimistisch, aber sich wandelnde Rahmenbedingungen führen zur Abkühlung der Dynamik.

Ausgewählte Wohnprojekte

Bredero-Hochhaus

© macina.com

Der holländische Investor Maxime Investment plant, 11 Büroetagen des sog. Bredero-Hochhauses in Wohnungen umzubauen. Die Sanierung soll unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten durchgeführt werden - geplant sind eine teilweise Fassadenbegrünung und einen neuartigen Fassadenanstrich unter ökologischen Gesichtspunkten. 
Architekten: IF Architekten, Hannover

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Buchholzer Grün

© Olaf Mahlstedt
Buchholzer Grün

Auf dem ehemaligen Gelände der Oststadtklinik im hannoverschen Stadtteil Groß Buchholz ist auf gut 70.000 qm ein neues Wohnquartier mit ca. 400 Wohnungen inmitten großzügiger Grünflächen im Entstehen. Ziel ist es, im Quartier über alle Wohnformen und Preisklassen hinweg Wohnraum anzubieten. Hierbei sind sowohl Eigentumswohnungen und Reihenhäuser also auch freifinanzierte und geförderte Mietwohnungen und Reihenhäuser entstanden. Neben der Realisierung des Wohnbaus sind auch Gewerbeflächen sowie der Neubau einer Kindertagesstätte geplant.

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Kirchröder Höfe

In Hannover-Kirchrode südlich der Lange-Feld-Straße hatte Instone Real Estate im Jahr 2014, damals noch unter dem Namen formart, die Quartiersentwicklung „Büntekamp“ mit 184 Wohneinheiten erfolgreich abgewickelt. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite plant der Wohnentwickler nun auf dem rund 27.300 qm großen Grundstück eine weitere Quartiersentwicklung. Mit der Realisierung soll im Jahr 2023 begonnen werden. Das zukünftige Quartier setzt sich aus einer öffentlichen Erschließung und drei Wohnbauabschnitten zusammen. Insgesamt elf Gebäude bilden vier Wohnhöfe und lassen so die „Kirchröder Höfe“ mit einem vielseitigen Wohnungsmix aus rund 325 Wohneinheiten entstehen. 30% der Wohneinheiten werden dabei als sozial geförderte Mietwohnungen realisiert. Neben den Wohneinheiten sind auch eine Kindertagesstätte, ein großzügiger öffentlicher Spielplatz sowie zwei Gewerbeeinheiten zur Nahversorgung vorgesehen. Die Gebäude werden in Effizienzhaus 40 Standard und auf das DGNB Zertifikat Gold geplant.

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Kronsrode

© Olaf Mahlstedt
Kronsrode

In Weiterentwicklung des zur Expo 2000 neu erschlossenen Stadtteils am Kronsberg entsteht im Südosten Hannovers das Quartier Kronsrode. Der fließende Übergang von der Stadt in die offene Landschaft bietet eine für die Landeshauptstadt besondere Wohnqualität. Das neue Wohngebiet grenzt dabei sowohl an das Messegelände Ost als auch an die bestehende Wohnquartiere am Kronsberg an. Insgesamt wird in drei eigenständigen kleineren Quartieren eine Fläche von ca. 53 ha erschlossen – einschließlich eines verbindenden, großzügigen Stadtparks, einer Vielzahl von öffentlichen Plätzen, Infrastrukturen wie Grundschule, Kitas und weiteren sozialen Einrichtungen und einem kleinen Handelszentrum an der zentral gelegenen Stadtbahnhaltestelle zur Expoplaza. Bis Anfang der 2030er-Jahre entsteht in Kronsrode Wohnraum für bis zu 8.000 Menschen.

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Wasserstadt Limmer

© Olaf Mahlstedt
Wasserstadt Limmer

Auf einer Landzunge zwischen Leine-Auen und historischen Kanälen wird auf einer 23 Hektar großen Fläche eines der größten Bauprojekte Hannovers realisiert. Auf dem Gelände des ehemaligen Continental-Werks entstehen insgesamt 1.800 Wohnungen, davon 550 im ersten Bauabschnitt. Das entstehende Quartier hat als eines der ersten in Deutschland von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ein Vorzertifikat in Gold erhalten.

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Am Duderstädter Weg, Burgdorf

© Deutsche Reihenhaus AG
Am Duderstädter Weg, Burgdorf

Die Deutsche Reihenhaus errichtet seit Anfang 2020 in Burgdorf am Duderstädter Weg 38 Einfamilienhäuser auf dem Gelände einer ehemaligen Mülldeponie. Der Boden wurde zuvor aufwändig saniert ausgetauscht, u.a. mit 4,6 Mio. Euro Fördermitteln des Landes Niedersachsen und der EU.

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Constantin-Quartier

© dreidesign GmbH/DIE WOHNKOMPANIE Nord GmbH
Constantin Quartier

Auf dem Areal der ehemaligen Zentrale der VHV Versicherung – nur einen Steinwurf vom Mittellandkanal und nur wenige Schritte von Podbielskistraße und Eilenriede entfernt – entwickelt DIE WOHNKOMPANIE Nord ein neues Quartier mit 290 Wohneinheiten. Die Entwicklung des neuen Wohnviertels mit viel Grün im beliebten Stadtteil Hannover-List war möglich, nachdem der Bebauungsplan angepasst wurde. Nach dem aufwändigen und intensiven Rückbau des Bürogebäudes wurde mit dem Neubau abschnittsweise begonnen.

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Ecovillage

© ecovillage eG
ecovillage

Mit der Entwicklung des ecovillage in Hannover leistet die neu gegründete Wohnungsbaugenossenschaft ecovillage hannover eG einen wichtigen Beitrag zu zukunftsorientierter Stadtentwicklung. Auf bislang einmalige Weise nach dem Grundsatz "tiny living" sollen bis 2026 im nördlichen Bereich des Kronsberg-Quartiers ca. 500 Wohnungen für bis zu 1.000 Menschen entstehen.

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Gottfried-Benn-Weg

© chora blau Architekturvisualisierung
Gottfried-Benn-Weg

„Teilen statt Besitzen” lautet das zukunftsweisende Wohnkonzept am Gottfried-Benn-Weg in Hannover-Misburg. Auf zwei Baufeldern plant Gundlach ein lebendiges Quartier. Es soll durch eine breitgefächerte Mischung aus Wohnungen und Reihenhäusern für Menschen aller Alters- und Einkommensgruppen entstehen. Die Wohnungen und Reihenhäuser werden zu ca. 40% dauerhaft gefördert und können damit preisgünstig vermietet werden.

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Herzkamp

Herzkamp, Gundlach

Als Leuchtturmprojekt für „Klimaangepasstes nachhaltiges Wohnen und Leben“ (kurz "KlimaWohL" ) wurde das Baugebiet in Abstimmung mit der Landeshauptstadt Hannover und dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Bau (BMUB) entwickelt. 

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Quartier Leineauen

© Architekt MAX DUDLER für World Investment Group, Hameln
Leineauen

In Wülfel, an der Grenze zwischen Hannover und Laatzen entstehen die "Leineauen" – ein neues gemischtes Wohnquartier mit insgesamt 165 Wohnungen, einer KiTa sowie Büros und Gewerbeflächen. Das Ensemble begegnet dem urbanen Raum an der Hildesheimer Straße mit zwei Baukörpern mit elfgeschossigem Hochpunkt, an welche sechs zu den Leineauen orientierte Punkthäuser anschließen. Bauherr: World Investment Group, Hameln, Architekt: Max Dudler.

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Studierendenwohnheim Hainholz

© Architekt MAX DUDLER für ARAGON ImmoProject GmbH, Hannover
Studierendenwohnheim Hainholz

Das im September 2021 eröffnete Studentenwohnheim „HAINBASE“ bildet mit 241 Apartments den Kern des neuen Wohnquartiers auf dem ehemaligen Sorst-Gelände in Hainholz. Blickpunkt ist das dreizehngeschossige Hochhaus an der Schulenburger Landstraße. Das Objekt soll als architektonisches Wahrzeichen den Eingang zur Stadt markieren. Bauherr ist die ARAGON ImmoProject GmbH, Hannover. Architekt: Max Dudler.

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ZWEI

Gundlach__ZWEI_2021-09-16_-_homebase2comPEL_BAII_FINAL_-_Aktuell_-_FotoVisualisierung © www.homebase2.com
ZWEI, Gundlach

Gegenüber der - in bundesweiten Wettbewerben für Projektentwicklung und für Nachhaltigkeit ausgezeichneten - Gundlach Wohnanlage VIER im Pelikan-Viertel wird auf 10.300 qm ein weiteres Gundlach Wohnquartier namens "ZWEI" entstehen.

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Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Hannover ist von regionalen Anbietern und der Nachfrage der privaten Haushalte geprägt. Die Dynamik der Bevölkerungsentwicklung in der Landeshauptstadt und den angrenzenden Kommunen führte in den letzten Jahren zu einer ungebrochen steigenden Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum über alle Angebotssegmente und Preisklassen bedienen zu können, bleibt angesichts steigender Preise, Zinsen und Energiekosten eine große Herausforderung.

MARKTSTIMMUNG UND TRENDS

Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt sind in den letzten zwölf Monaten weiter gestiegen – trotz des bereits hohen Niveaus und trotz stark gestiegener Zinsen, Bau- und Energiekosten. Der Preisanstieg hat sich allerdings abgeschwächt, die Rahmenbedingungen haben sich einschneidend verändert. Die Dynamik der letzten Jahre bei Mieten, Renditen und Kaufpreisen erfährt aktuell einen Dämpfer, so dass perspektivisch mittel- bis kurzfristig eine Abkühlung des Marktes zu erwarten ist.

Unter den gegenwärtigen Finanzierungs- und Erstellungsbedingungen sinkt bei den privaten Haushalten in der Breite das Kaufbudget und für institutionelle Anlegerinnen und Anleger, Projektentwicklerinnen und Projektentwickler, Wohnbauunternehmen und -genossenschaften die Gesamtrendite. Vor allem das hohe Zinsniveau führt zu einem spürbaren Rückgang der Kaufnachfrage, ungebremste Preissteigerungen werden unwahrscheinlicher. Auch der Mietmarkt gerät stärker unter Druck. Die hohen Energiekosten als wesentlicher Teil der Nebenkosten führen dazu, dass das Potenzial für Mietsteigerungen geringer ausfällt. Würden mehr Gebäude energetisch saniert, könnte sich über günstigere Energienebenkosten Druck im Bestand abbauen lassen. Aufgrund der enormen Nachfrage nach Sanierungen und steigenden Baustoffkosten ist hier kurzfristig allerdings auch keine Entlastung erkennbar.

Aktuell sind die skizzierten potenziell negativen Einflüsse bei den laufenden und bereits lange geplanten Projekten noch nicht zu erkennen. Diese sind großteils bereits im Bau und die Finanzierungen der Investorinnen und Investoren und privaten Haushalte noch zu alten Konditionen gesichert. Im kommenden Jahr 2023 sind Einbrüche denkbar, sich anbahnende größere Korrekturen lassen sich aus den Daten zum Wohnimmobilienmarkt Mitte 2022 aber noch nicht ablesen. Nachfrage und Angebot stehen weiterhin unter Druck, im Ergebnis erwarten die Marktteilnehmenden zunächst vor allem eine Seitwärtsbewegung, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht noch weiter verschlechtern.

Die Unsicherheit wegen der vielen und sich teilweise gegenseitig verstärkenden Krisen ist auf Angebots- und Nachfrageseite groß. Weil aber in der Stadt viele große Wohnbauprojekte angeschoben sind, etwa am Kronsberg und in der Wasserstadt Limmer, rechnen die Marktakteure zumindest kurzfristig nicht mit einem starken Rückgang der Fertigstellungszahlen am Standort Hannover.

Um den ungebrochenen Bedarf an preiswertem bzw. gefördertem Wohnraum auch unter den aktuellen Bedingungen zu decken, sehen die regionalen Akteurinnen und Akteure Handlungsbedarf. Der Spielraum für Preissteigerungen für freifinanzierte Wohnungen ist aus Sicht der Projektentwicklerinnen und Projektentwickler und Wohnungsbauunternehmen ausgeschöpft. Die Region Hannover hat zur Jahresmitte 2021 ihr Wohnbauförderprogramm grundlegend angepasst, die Landeshauptstadt Hannover ihre erfolgreiche Wohnungsbauoffensive mit der lokalen Wohnbauwirtschaft um zwei weitere Jahre verlängert. Auch hier wird kurzfristig zu diskutieren sein, wie diese Initiativen mit Blick auf die geänderten Rahmenbedingungen angepasst werden können und müssen.

Mit der WohnBauInitiative (WoBI) unterstützt die Region Hannover
die Städte und Gemeinden bei der Wohnraumversorgung und wirbt
für mehr und verdichteten Wohnungsbau, insbesondere im Marktsegment Mehrfamilienhaus. Hierzu nutzt die Initiative verschiedene Instrumente, um die regionsangehörigen Kommunen zu unterstützen. Unter anderem wird die Lokalpolitik für das Thema Mehrfamilienhausbau und höhere Dichten sensibilisiert, Planungsverwaltung und lokale Immobilienwirtschaft diskutieren gemeinsam in Netzwerken über die Zukunft des modernen Wohnbaus.

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