Gewerbeflächenumsatz und Grundstücksnachfrage

Gewerbeflächenumsatz

Entwicklung der Flächenumsätze und Verkaufsfälle

Für das Jahr 2024 verzeichnet die Region Hannover einen Gewerbeflächenumsatz von 19,4 ha (Quelle: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung, Regionaldirektion Hannover/Katasteramt). Hierbei handelt es sich um baureife Flächen, d. h. in der Regel um unbebaute Grundstücke, die nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) als gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan (F-Plan) ausgewiesen sind (Abb. 1).

Der Flächenumsatz liegt damit deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (1992 bis 2024) von 60,9 ha. 2023 lag der Gesamtumsatz bei 34,6 ha, 2022 bei 81,8 ha. Das Umsatzvolumina von 2024 liegt um mehr als 11 ha unter dem zweit-umsatzschwächsten Jahr (2003: 30,6 ha) der Zeitreihe.

Diese Entwicklung dürfte ihre Ursache neben dem zunehmend knapper werdenden Flächenangebot auch im nach wie vor konjunkturell und geopolitisch herausfordernden Marktumfeld haben. Auch das im Berichtsjahr zwar gestiegene, in den letzten zehn Jahren jedoch um 209 ha gesunkene Flächenangebot sowie die weiterhin knappen Baukapazitäten dürften einen hemmenden Einfluss gehabt haben.

Auch die Anzahl der Verkaufsfälle ist gesunken (Abb. 1). Die in den letzten Jahren spürbar gestiegene Durchschnittsgröße pro Flächenverkauf sank von 0,63 ha im Vorjahr auf 0,59 ha im Jahr 2024 und entspricht somit annährend dem langjährigen Mittelwert von 0,6 ha.

Tab. 1 zeigt den Flächenumsatz und die Anzahl der Verkaufsfälle, jeweils aufgeschlüsselt nach Kommunen.

Beim Flächenumsatz für das Jahr 2024 (vgl. auch Abb. 2) steht die Landeshauptstadt Hannover mit 7,1 ha an der Spitze. Auf den nächsten Plätzen folgen Springe mit 3,9 ha und Wunstorf mit 1,9 ha. Den vierten Platz teilen sich die Kommunen Isernhagen und Uetze mit jeweils 1,4 ha Umsatz. Im Vergleich zum jeweiligen langjährigen Mittel seit 1992 erreicht 2024 nur Springe einen überdurchschnittlichen Jahresumsatz. 

Den höchsten Flächenumsatz über den Gesamtzeitraum seit 1992 haben die Landeshauptstadt Hannover (403,9 ha), Lehrte (204,1 ha), Langenhagen (199 ha) und Barsinghausen (138,8 ha). Die meisten Verkaufsfälle hat im Jahr 2024 die Landeshauptstadt Hannover mit sieben Fällen, gefolgt von Isernhagen mit fünf Fällen, Wunstorf mit vier Fällen sowie Neustadt mit drei Fällen.

Die meisten Verkäufe im langjährigen Vergleich seit 1992 entfallen auf die Landeshauptstadt Hannover mit 564 Fällen, gefolgt von Neustadt (233), Wunstorf (230) und Isernhagen (220).

Flächenumsatz nach Grundstücksgrößenklassen

Abb. 3 stellt die Verteilung des Gewerbeflächenumsatzes nach Größenklassen der Grundstücke für das Jahr 2024 im Vergleich zum Gesamtzeitraum seit 1992 dar. 72,7 % des Umsatzes entfallen demnach auf kleine und mittlere Flächen bis 5.000 qm – damit liegt der Wert leicht unter dem langjährigen Durchschnitt (75 %). Größere Flächen zwischen 5.000 qm und 10.000 qm verzeichnen 15,2 % des Umsatzes und liegen damit über dem langjährigen Durchschnitt von 12,3 %. Dementsprechend liegt das Volumen großer Flächen (> 10.000 qm) mit 12,1 % leicht unter dem langjährigen Durchschnitt (12,6 %).

Flächenumsatz und Entwicklung der Grundstückspreise

Die Durchschnittspreise für Flächen sind in hohem Maße abhängig von der verkehrlichen Anbindungsqualität, der Nutzung und der Grundstücksgröße. Vor allem Flächen in der Landeshauptstadt Hannover verfügen je nach Nutzungseignung (Büro, Einzelhandel, Industriegebiet, Logistik) über ein sehr differenziertes Preisgefüge.

Die Durchschnittspreise der veräußerten Flächen, differenziert nach regionalen Teilzonen, sind von 2023 auf 2024 über alle Standorte um 27,5 % angestiegen.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Landeshauptstadt Hannover stiegen nach dem letztjährigen Rückgang wieder an. Ausgehend vom Preisniveau von 194 €/qm im Jahr 2023 ist ein im Vergleich der regionalen Teilzonen starker Anstieg von 72,2 % auf das neue Rekord-Preisniveau von
334 €/qm (2024) zu verzeichnen. Das 2024er Preisniveau liegt damit um 88 % über dem zehnjährigen Mittel von 178 €/qm.

Während die Preise im direkten Umland von 137 €/qm auf 200 €/qm leichter anstiegen als in der Landeshauptstadt Hannover, sanken die Preise in den Regionskommunen im äußeren Ring von 105 €/qm auf 81 €/qm.

Flächenumsatz nach regionaler Herkunft der Unternehmen und Nutzungsgruppen  

Bei Betrachtung herkunftsbezogener Angaben sind im gleichen Zeitraum 1.391 Kauffälle verwertbar, davon 18 für das Jahr 2024. Die Auswertung der Kauffälle nach Herkunft der Unternehmen für das Jahr 2024 zeigt, dass der Schwerpunkt der Verkäufe mit großem Abstand auf Verlagerungen innerhalb der Kommune entfiel (Abb. 5). Hierunter fallen 50 % der Verkaufsfälle, was eine Reduktion um etwa 9 %-Punkte gegenüber 2023 bedeutet.

Die Bedeutung von Erweiterungskäufen auf Nachbargrundstücken ist gegenüber 2023 stark gesunken (von 29 % auf 17 %) und entspricht im Betrachtungsjahr nahezu dem langjährigen Mittelwert. Überregionale Ansiedlungen bilden 22 % der Fälle ab, in 11 % der betrachteten Fälle handelt es sich um Verlagerungen zwischen Kommunen des Umlands.

Grundstücksanfragen nach Nutzungsgruppen und Grundstücksgrößen

Weitere Aussagen zu den Nutzungsgruppen und den gewünschten Grundstücksgrößen lassen sich aus Standortanfragen, die vom Unternehmensservice der Region Hannover sowie den Kommunen erfasst werden, ableiten. Hierzu liegen für 2024 insgesamt 162 Fälle vor, davon sind 154 Fälle nutzungsspezifisch auswertbar (2023: 159).

Logistikaffine Nutzungen machen knapp 17 % aller Anfragen aus (Abb. 6). In dieser Gruppe streut die Nachfrage je nach Spezifikation über die Flächengröße, überwiegend werden aber Flächen ab 10.000 qm gesucht.

Auf Platz zwei mit 10 % folgt die Gruppe Industrie/-verarbeitendes Gewerbe, die überwiegend größere Grund-stücke ab 1 ha nachfragt. Mit einem Anteil von 10 % werden Flächen für Freizeit- und Gesundheitsdienstleistungen gesucht. Hierfür werden üblicherweise kleine bis mittelgroße Flächen zwischen 2.000 qm und 10.000 qm nachgefragt.

Es folgen die Kategorien verarbeitendes Handwerk, (Kfz)-Werkstätten, Tankstellen mit 9 %, zumeist mit Anfragen bis 2.000 qm, und die Nutzungsgruppe Hotels, Gastronomie und Vergnügungsstätten (8 %), deren Nachfrageschwerpunkt sich zwischen 1.000 qm und 6.000 qm bewegt.

Die Energiewirtschaft fragt mit einem Anteil von 7 % vermehrt große Flächen ab 20.000 qm und erheblich größer an. Auf dem siebten Platz fragen Autohäuser, -handel und -vermietung mit 6 % Flächen zwischen 1.500 qm und 10.000 qm an.