Gewerbeflächenangebot
Gewerbeflächenangebot und Vermarktungsreife im Überblick
Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf unbebaute, gewerblich nutzbare Flächen, die rechtswirksam in Flächennutzungs- (F-Plan) oder Bebauungsplänen (B-Plan) dargestellt sind. Hierzu zählen:
- gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan (F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE),
- eingeschränktes Gewerbegebiet (GE-e),
- Industriegebiet (GI),
- eingeschränktes Industriegebiet (GI-e),
- Mischgebiet (MI),
- Kerngebiet (MK) oder
- Sondergebiet (SO verschiedener Zweckbindungen: großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafenerweiterung) nach BauNVO.
Für ein Baurecht werden ein rechtswirksamer B-Plan (im Regelfall aus dem F-Plan entwickelt) sowie eine vorhandene Erschließung benötigt. Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse erfolgen häufig F-Plan-Änderung und B-Plan-Aufstellung im Parallel-verfahren.
Andererseits werden in manchen Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Verfahren wird dann aber – oft über Jahre – nicht weiterverfolgt, weil z. B. ein*e Nutzungsinteressent*in sein oder ihr Vorhaben zurückgestellt hat. Die zeitliche Mobilisierbarkeit von B-Plan- und F-Plan-Flächen kann daher je nach Einzelfall teilweise stark variieren.
Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfügbarkeit der Flächen sind neben der Rechtskraft des B-Plans bspw. auch der Status der Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der Kommune über kommunales Eigentum bzw. eine kommunale Projektentwicklung.
Im Folgenden wird das Flächenangebot hinsichtlich seiner Verfügbarkeit in vier Kategorien aufgeteilt (Abb. 7; Tab. 2):
- B-Plan, sofort vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und in öffentlichem Eigentum. Insgesamt sind in der Region Hannover im Jahr 2025 75 ha der Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzustufen. Der Wert ist gegenüber 2024 (55 ha) somit deutlich angestiegen.
- B-Plan, später vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht in öffentlichem Eigentum sind. Dieses Flächenvolumen ist mit 143 ha gegenüber dem Vorjahr (150 ha) leicht zurückgegangen.
- F-Plan: Flächen, für die eine F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger B-Plan besteht und für die im Regelfall keine Erschließung vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihr grundsätzliches Planungsziel im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung), ist offen. Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in Privateigentum. Der Umfang der F-Plan-Flächen hat sich mit 463 ha gegenüber dem Vorjahr (446 ha) leicht gesteigert.
- Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen: Aufgrund in der Regel erheblicher Nutzungsrestriktionen (z. B. nicht mehr nutzbare Altbebauung, Altlasten, nicht mehr adäquate Bauleitplanung) verfügen diese Flächen über die geringste Vermarktungsreife. Mit 82 ha liegt das Volumen der Brachen leicht unter dem des Vorjahres (86 ha).
- Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen ohne B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung) in einer Größenordnung von ca. 483 ha in der Diskussion. Von diesen Vorschauflächen könnten nach Abfrage bei den Kommunen derzeit etwa 10 ha kurzfristig und 119 ha mittelfristig in Baurecht überführt werden.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des gesamten Gewerbeflächenangebots – einschließlich potenziell wiedernutzbarer Gewerbebrachen ab 2016. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist das Angebot um 20 % zurückgegangen (Abb. 7).
Bei der Betrachtung des Gesamtangebots ist zu berück-sichtigen, dass sich Flächenpotenziale ohne rechtskräftigen B-Plan im Zuge der planerischen Konkretisierung u. a. durch Flächen für die Erschließung und öffentliche Grünflächen noch erheblich reduzieren.
Tab. 2 zeigt die Verteilung des aktuellen Gewerbeflächenangebots auf die jeweiligen Kommunen:
- Größere Flächenpotenziale sofort vermarktbarer B-Plan-Flächen (> 5,0 ha) stehen gegenwärtig in Barsinghausen (20 ha), der Landeshauptstadt Hannover (19 ha), Garbsen (11 ha) und Uetze (11 %) zur Verfügung.
- Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan (entweder sofort oder später verfügbar) von über 10 ha liegen in Uetze (39 ha), der Landeshauptstadt Hannover (26 ha), Pattensen (24 ha), Springe (21 ha), Barsinghausen (20 ha), Burgwedel (16 ha), Garbsen (15 ha), Lehrte (12 ha), Burgdorf (12 %) und Sehnde (11 ha).
- F-Plan-Reserven (ohne rechtskräftigen B-Plan) von über 20 ha befinden sich in Lehrte (115 ha), Barsinghausen (71 ha), Uetze (53 ha), Springe (45 ha), Neustadt (41 ha), Sehnde (37 ha) und Garbsen (29 ha).
Betrachtet man die Entwicklung der Gewerbeflächenpotenziale im Vergleich zum Vorjahr, so zeigt sich, dass zwei Kommunen eine signifikante Steigerung (> + 2 ha) des potenziellen Flächenangebots verzeichnen konnten.
- Barsinghausen: Mit einer Steigerung des Flächenpotenzials um 32,2 ha kann Barsinghausen die mit Abstand deutlichsten Flächenzugewinne in dieser Kategorie verzeichnen.
- Landeshauptstadt Hannover: Das Flächenangebot in der Landeshauptstadt ist um 7,0 ha gestiegen. Dies wurde durch verschiedene Neumeldungen zumeist kleinerer Einzelflächen erreicht.
- Neustadt: Mit einer Steigerung im 5,5 ha ist Neustadt die dritte Kommune in dieser Gruppe. Grund hierfür ist die Erweiterung der F-Plan Fläche.
Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen
Nicht nur in Ballungsräumen wie der Region Hannover stoßen die Entwicklungsmöglichkeiten neuer Gewerbeflächen „auf der grünen Wiese“ aufgrund von Flächenkonkurrenzen und Anforderungen an den Freiraumschutz zunehmend an ihre Grenzen. Daher zählen die Brachflächenrevitalisierung, der schonende Umgang mit Flächenressourcen und auch eine Nachverdichtung der Nutzung in bestehenden Gewerbegebieten zu den zentralen Zielen der kommunalen Gewerbeflächenpolitik.
Gewerbebrachen werden in diesem Kontext definiert als ehemals gewerblich genutzte Flächen, die grundsätzlich für eine gewerbliche Wiedernutzung geeignet sind, aber aufgrund erheblicher Nutzungshemmnisse wie Altlasten, Altbebauung oder planerischer Restriktionen über Marktmechanismen nicht mobilisiert werden können und insofern einen öffentlichen Handlungsbedarf auslösen. Ein Indiz für erhebliche Nutzungsrestriktionen ist ein längerer Leerstand als marktüblich. Voraussetzung für den öffentlichen Handlungsbedarf ist zudem eine signifikante Größe des Objekts.
Im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings werden gemäß dieser Definition 13 Objekte mit 82 ha erfasst, die in nachfolgender Tabelle nach alphabetischer Sortierung der Umlandkommunen sowie der Landeshauptstadt Hannover aufgeführt sind (Tab. 3).
Flächenangebot in der Region Hannover
