Gewerbeflächenangebot
Gewerbeflächenangebot und Vermarktungsreife im Überblick
Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf unbebaute, gewerblich nutzbare Flächen, die rechtswirksam in Flächennutzungs- (F-Plan) oder Bebauungsplänen (B-Plan) dargestellt sind. Hierzu zählen:
- gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan (F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE),
- eingeschränktes Gewerbegebiet (GE-e),
- Industriegebiet (GI),
- eingeschränktes Industriegebiet (GI-e),
- Mischgebiet (MI),
- Kerngebiet (MK) oder
- Sondergebiet (SO verschiedener Zweckbindungen: großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafenerweiterung) nach BauNVO.
Für ein Baurecht werden ein rechtswirksamer B-Plan (im Regelfall aus dem F-Plan entwickelt) sowie eine vor-handene Erschließung benötigt. Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse erfolgen häufig F-Plan-Änderung und B-Plan-Aufstellung im Parallel-verfahren.
Andererseits werden in manchen Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Verfahren wird dann aber – oft über Jahre – nicht weiterverfolgt, weil z. B. ein*e Nutzungsinteressent*in sein oder ihr Vorhaben zurückgestellt hat. Die zeitliche Mobilisierbarkeit von B-Plan- und F-Plan-Flächen kann daher je nach Einzelfall teilweise stark variieren.
Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfüg-barkeit der Flächen sind neben der Rechtskraft des B-Plans bspw. auch der Status der Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der Kommune über kommunales Eigentum bzw. eine kommunale Projektentwicklung.
Im Folgenden wird das Flächenangebot hinsichtlich seiner Verfügbarkeit in vier Kategorien aufgeteilt (Abb. 7; Tab. 2):
- B-Plan, sofort vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und in öffentlichem Eigentum. Insgesamt sind in der Region Hannover im Jahr 2024 55 ha der Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzustufen. Der Wert ist gegenüber 2023 (45 ha) somit gestiegen.
- B-Plan, später vermarktbar: Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht in öffentlichem Eigentum sind. Dieses Flächenvolumen ist mit 150 ha gegenüber dem Vorjahr (126 ha) ebenfalls angestiegen.
- F-Plan: Flächen, für die eine F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger B-Plan besteht und für die im Regelfall keine Erschließung vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihr grundsätzliches Planungsziel im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung), ist offen. Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in Privat-eigentum. Der Umfang der F-Plan-Flächen hat sich mit 446 ha gegenüber dem Vorjahr (451 ha) leicht reduziert.
- Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen: Aufgrund von in der Regel erheblichen Nutzungsrestriktionen (z. B. nicht mehr nutzbare Altbebauung, Altlasten, nicht mehr adäquate Bauleitplanung) verfügen diese Flächen über die geringste Vermarktungsreife. Mit 86 ha liegt das Volumen der Brachen leicht unter dem des Vorjahrs (88 ha).
- Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen ohne B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung) in einer Größenordnung von ca. 518 ha in der Diskussion. Von diesen Vorschauflächen könnten nach Abfrage bei den Kommunen derzeit etwa 10 ha kurzfristig und 130 ha mittelfristig in Baurecht überführt werden.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des gesamten Gewerbeflächenangebots – einschließlich potenziell wiedernutzbarer Gewerbebrachen ab 2015. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist das Angebot um 22 % zurückgegangen (Abb. 7).
Bei der Betrachtung des Gesamtangebots ist zu berücksichtigen, dass sich Flächenpotenziale ohne rechtskräftigen B-Plan im Zuge der planerischen Konkretisierung u. a. durch Flächen für die Erschließung und öffentliche Grünflächen noch erheblich reduzieren.
Tab. 2 zeigt die Verteilung des aktuellen Gewerbeflächenangebots auf die jeweiligen Kommunen:
- Größere Flächenpotenziale sofort vermarktbarer B-Plan-Flächen (> 5 ha) stehen gegenwärtig lediglich in Garbsen
(14 ha), Uetze (14 ha) und in der Landeshauptstadt Hannover (11 ha) zur Verfügung. - Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan (entweder sofort oder später verfügbar) von über 10 ha liegen in Uetze (41 ha), Pattensen (24 ha), Springe (21 ha), in der Landeshauptstadt (19 ha), Garbsen (18 ha), Burgwedel (16 ha), Lehrte, Sehnde und Burgdorf (je 12 ha).
- F-Plan-Reserven (ohne rechtskräftigen B-Plan) von über 20 ha befinden sich in Lehrte (115 ha), Barsinghausen (59 ha), Uetze (53 ha), Springe (45 ha), Sehnde (37 ha), Neustadt (36 ha) und Garbsen (29 ha).
Betrachtet man die Entwicklung der Gewerbeflächenpotenziale im Vergleich zum Vorjahr, so zeigt sich, dass zwei Kommunen eine signifikante Steigerung (> + 2 ha) des potenziellen Flächenangebots verzeichnen konnten.
- Uetze: Mit einer Steigerung des Flächenpotenzials um 25,6 ha verzeichnet Uetze den stärksten Anstieg des Flächenangebots. Die Steigerung ist auf die Erweiterung der Planungen zum Gewerbegebiet Dollbergen-Gasolin-Gelände um 20 ha und auf die Neumeldung des Gewerbegebiets Uetze-Nordost zurückzuführen, welche 5,6 ha in die Flächenbilanz einbringt.
- Springe: Das Flächenangebot ist aufgrund von zwei Flächenerweiterungen bestehender Gewerbegebiete um 4,7 ha gestiegen. Das Flächenangebot im Gewerbegebiet Springe/Osttangente erhöht sich um 4,4 ha, im Gewerbegebiet Bennigsen/Schildbruch ist die Fläche um 0,3 ha gestiegen.
Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen
Nicht nur in Ballungsräumen wie der Region Hannover stoßen die Entwicklungsmöglichkeiten neuer Gewerbeflächen „auf der grünen Wiese“ aufgrund von Flächenkonkurrenzen und Anforderungen an den Freiraumschutz zunehmend an ihre Grenzen. Daher zählen die Brachflächenrevitalisierung, der schonende Umgang mit Flächenressourcen und auch eine Nachverdichtung der Nutzung in bestehenden Gewerbegebieten zu den zentralen Zielen der kommunalen Gewerbeflächenpolitik.
Gewerbebrachen werden in diesem Kontext definiert als ehemals gewerblich genutzte Flächen, die grundsätzlich für eine gewerbliche Wiedernutzung geeignet sind, aber aufgrund erheblicher Nutzungshemmnisse wie Altlasten, Altbebauung oder planerischer Restriktionen über Marktmechanismen nicht mobilisiert werden können und insofern einen öffentlichen Handlungsbedarf auslösen. Ein Indiz für erhebliche Nutzungsrestriktionen ist ein längerer Leerstand als marktüblich. Voraussetzung für den öffentlichen Handlungsbedarf ist zudem eine signifikante Größe des Objekts.
Im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings werden gemäß dieser Definition 14 Objekte mit 86 ha erfasst, die in nachfolgender Tabelle nach alphabetischer Sortierung der Umlandkommunen sowie der Landeshauptstadt Hannover aufgeführt sind (Tab. 3).
Flächenangebot in der Region Hannover
