Büroimmobilien

Der in den vergangenen Jahren bereits erkennbare Trend setzt sich weiter fort: Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige, flexibel nutzbare Büroflächen in attraktiven Lagen. Gleichzeitig wurden im ersten Halbjahr 2026 bereits zwei Großvermietungen mit jeweils mehr als 10.000 qm registriert, während im gesamten Jahr 2025 lediglich ein Abschluss dieser Größenordnung erzielt wurde.

Parallel zum klassischen Büromarkt gewinnen auch öffentliche und bildungsbezogene Nutzungen bei der Revitalisierung großflächiger Innenstadtimmobilien an Bedeutung. Ein aktuelles Beispiel ist die Anmietung von rund 18.000 qm im ehemaligen Galeria-Kaufhof-Gebäude durch die Region Hannover für die Cora-Berliner-Berufsbildenden Schulen. Auch wenn diese Flächen nicht Bestandteil des Büroflächenumsatzes sind, verdeutlicht das Projekt den Strukturwandel innerstädtischer Immobilien und die zunehmende Bedeutung alternativer Nachnutzungskonzepte.

Nachfrage konzentriert sich auf hochwertige Flächen

Die Anforderungen der Unternehmen an Büroflächen verändern sich weiter. Gefragt sind heute vor allem moderne, energieeffiziente und flexibel nutzbare Gebäude mit hoher Aufenthaltsqualität, guter ÖPNV-Anbindung und zeitgemäßer technischer Ausstattung. Gleichzeitig werden Flächen effizienter genutzt, sodass der durchschnittliche Flächenbedarf vieler Unternehmen aktuell weiter sinkt.

Die höchste Zahlungsbereitschaft konzentriert sich dabei in Hannover nicht ausschließlich auf klassische Innenstadtlagen. Auch hochwertige Neubau-Büroimmobilien an etablierten Ausfallstraßen erreichen inzwischen Spitzenmieten auf vergleichbarem Niveau. Entscheidend für den Vermietungserfolg sind heute weniger die klassische Lagekategorie als vielmehr Gebäudequalität, Erreichbarkeit und Nutzungskonzept.

Ältere Bestandsgebäude mit Modernisierungsbedarf geraten dagegen zunehmend unter Druck. Besonders in peripheren Lagen verlängern sich die Vermarktungszeiten, gleichzeitig nimmt das Angebotsvolumen für Untermieten zu.

Leerstand steigt, Mietentwicklung differenziert sich

Der Leerstand setzt seinen moderaten Anstieg fort. Für Ende 2026 wird in der Stadt Hannover eine Leerstandsquote von rund 6,2 % erwartet, im Umland dürfte sie auf etwa 10,2 % steigen. Trotz der zunehmenden Flächenverfügbarkeit fällt der Anstieg weiterhin deutlich moderater aus als in vielen deutschen A-Standorten, für die im Durchschnitt eine Leerstandsquote von 8,8 % prognostiziert wird.

Bei den Mieten zeigt sich ein differenziertes Bild. Während die Spitzenmiete in der City nach dem deutlichen Anstieg des Vorjahres leicht auf rund 23,50 Euro/qm zurückgeht, steigt die Durchschnittsmiete in der City marginal auf etwa 16,80 Euro/qm. Der leichte Rückgang der Spitzenmiete ist dabei weniger Ausdruck einer nachlassenden Nachfrage in diesem Segment als vielmehr darauf zurückzuführen, dass bislang weniger außergewöhnlich hochpreisige Abschlüsse registriert wurden.

Fertigstellungsaktivität geht zurück

Nach den besonders hohen Fertigstellungen des Jahres 2023, insbesondere infolge der Fertigstellung der Continental-Unternehmenszentrale, hat sich das Neubauvolumen der Region Hannover normalisiert. Bereits 2025 wurden nur noch rund 60.000 qm Bürofläche durch Neubauten und umfassende Sanierungen fertiggestellt. Für 2026 wird mit einem weiteren Rückgang auf etwa 40.000 qm gerechnet.

Auch der Blick auf die Projektpipeline zeigt, dass sich dieser Trend fortsetzen dürfte. Aufgrund gestiegener Baukosten und anspruchsvollerer Finanzierungsbedingungen werden Projektentwicklungen selektiver umgesetzt. Entsprechend wird für die kommenden Jahre ein deutlich geringeres Fertigstellungsvolumen erwartet als noch zu Beginn des Jahrzehnts. Damit dürfte der Angebotsdruck mittelfristig nachlassen und der weitere Anstieg des Leerstands begrenzt werden.

Investmentmarkt stabilisiert sich langsam

Auch der Investmentmarkt für Büroimmobilien zeigt weitere Anzeichen einer Stabilisierung. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich 2025 gegenüber dem Vorjahr leicht auf rund 124 Mio. Euro. Institutionelle Investoren agieren zwar weiterhin zurückhaltend, die Phase der Preisfindung scheint jedoch zunehmend abgeschlossen zu sein. Darauf deuten sowohl das bereits deutlich höhere Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2026 als auch der nur noch marginale Anstieg der Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien in Spitzenlagen um 10 Basispunkte auf rund 5,1 % hin.

Das Beispiel des Büroprojekts „Close“ im Expo-Park verdeutlicht zugleich die zunehmende Differenzierung des Marktes. Selbst hochwertige Neubauten können bei fehlender Vorvermietung oder unzureichender Nachfrage wirtschaftlich unter Druck geraten. Gebäudequalität allein reicht heute nicht mehr aus, ebenso entscheidend sind ein tragfähiges Nutzungskonzept, eine marktgerechte Flächenstruktur und die passende Lage.

Ausblick: Differenzierung setzt sich fort

Der hannoversche Büromarkt dürfte sich auch in den kommenden Jahren weiter ausdifferenzieren. Moderne, qualitativ hochwertige Büroflächen in guten Lagen bleiben gefragt, während ältere Bestandsgebäude ohne zeitgemäße Ausstattung und Nutzungskonzepte zunehmend unter Anpassungsdruck geraten. Gleichzeitig spricht die rückläufige Fertigstellungstätigkeit dafür, dass sich der weitere Anstieg des Leerstands mittelfristig abschwächen dürfte.

Entscheidend für die weitere Marktentwicklung bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und die Investitionsbereitschaft der Unternehmen. Der Trend zu hochwertigen, flexiblen und nachhaltigen Büroflächen dürfte sich jedoch unabhängig von konjunkturellen Schwankungen fortsetzen und den hannoverschen Büromarkt auch künftig prägen.