Deutlicher Trend: Unternehmen achten bei der Anmietung zunehmend auf attraktivere Standorte und qualitativ hochwertige Flächen. Gleichzeitig sinkt der individuelle Flächenbedarf, da neue Arbeitsplatzkonzepte und vermehrtes Homeoffice kleinere und effizientere Büros ermöglichen.
Marktstimmung und Trends
Die Entwicklung der letzten Jahre spiegelt die Dynamik des hannoverschen Büromarkts mit seinen teils deutlichen Schwankungen wider. Nach rd. 165.000 qm Flächenumsatz im Jahr 2022, der an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschloss, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf etwa 85.000 qm Büroflächenumsatz.
Im Jahr 2024 erholte sich der Markt spürbar. Mit rd. 139.000 qm wurde das Vorjahresergebnis um etwa 54.000 qm übertroffen. Im Gesamtjahr 2025 konnte der Büromarkt mit einem Umsatz von leicht über 100.000 qm dieses Niveau jedoch nicht halten. Dennoch lag das Ergebnis deutlich über dem sehr schwachen Wert des Jahres 2023. Insgesamt bleibt der Flächenumsatz 2025 jedoch unterhalb des Durchschnitts der Jahre 2021 bis 2025 von rund 125.000 qm.
Sowohl Spitzenmiete als auch Leerstandsquote steigen
Die Bürospitzenmiete verzeichnete im Jahr 2025 gegenüber 2024 einen deutlichen Anstieg von über 3,00 Euro pro qm auf 24,50 Euro pro qm. Auch am Cityrand stieg die Spitzenmiete auf 18,00 Euro pro qm. Die realisierbaren Durchschnittsmieten legten sowohl in Citylagen als auch am Cityrand gegenüber 2024 moderat zu.
Die Leerstandsquote in der Stadt Hannover ist bis Ende 2025 erneut moderat von 5,3 % auf 5,8 % gestiegen. Der Anstieg ist vor allem auf eine weiterhin verhaltene Flächennachfrage zurückzuführen. Der Anstieg fiel jedoch geringer aus als im Durchschnitt der größeren A-Standorte.
Deutlich rückläufige Fertigstellungsaktivität
Mit einem Volumen von rund 52.000 qm an Neubau-Fertigstellungen und Sanierungen verzeichnete die Region Hannover im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr einen deutlichen Rückgang. 2023 war mit über 100.000 qm ein Rekordwert erreicht worden, der im Wesentlichen auf die Fertigstellung der Continental-Unternehmenszentrale zurückzuführen war.
Im Jahr 2025 wurden insgesamt ca. 56.000 qm Bürofläche durch Neubau und Sanierungen dem Markt zugeführt. Damit lag das Fertigstellungsvolumen weiterhin deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von rund 71.000 qm. Mittelfristig ist mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen zu rechnen, die sich voraussichtlich auf einem Niveau von knapp 40.000 qm pro Jahr einpendeln werden.
Investmentmarkt für Büroimmobilien stabilisiert sich langsam
Ähnlich wie das Vermietungsgeschäft nahm auch der Investmentmarkt für Büroimmobilien im Jahr 2025 nur langsam wieder Fahrt auf. Das Transaktionsvolumen lag mit rund 124 Mio. Euro leicht über dem Niveau des Vorjahres (knapp 107 Mio. Euro).
Vor allem institutionelle Akteure agierten weiterhin sehr zurückhaltend. Wenige neu begonnene beziehungsweise noch nicht abgeschlossene Verkaufsprozesse führten dazu, dass das Marktgeschehen insgesamt verhalten blieb.
Im Teilmarkt Büro zeichnete sich im Jahresverlauf 2025 eine allmähliche Entspannung der Preisverhandlungen zwischen Kauf- und Verkaufsseite ab. Die zuvor ausgeprägte „Preisfindungsklemme“ zwischen Käufer*innen und Verkäufer*innen löste sich damit nur schrittweise. Die als realisierbar eingeschätzte Spitzenrendite lag zum Jahresende 2025 bei rund 5,0 %.
Ausblick: Wandel der Arbeitswelt verändert den Flächenbedarf einschneidend
Die Anforderungen an Büroflächen haben sich durch Hybrid- und Remote-Arbeitsmodelle dauerhaft verändert. Auch 2025 arbeiten viele Beschäftigte weiterhin teilweise von zuhause oder an externen Standorten wie Co-Working-Spaces. Dies wirkt sich mittel- bis langfristig auf die Flächennachfrage aus: Analysen gehen davon aus, dass insbesondere in den großen deutschen A‑Standorten ein moderater Rückgang des Büroflächenbedarfs zu erwarten ist.
Gleichzeitig halten die meisten Unternehmen ihre Büroflächen weitgehend aufrecht, sodass sich der Rückgang nicht abrupt vollzieht. Das genaue Ausmaß der Anpassungen ist branchenspezifisch und hängt von Unternehmensgröße, Standortqualität und wirtschaftlicher Entwicklung ab.
Darüber hinaus bleiben konjunkturelle Impulse, die überregionale Attraktivität von Standorten sowie die Nachfrage nach modernen, flexiblen und hochwertigen Flächen entscheidende Faktoren für die Stabilisierung des Vermietungsmarktes. Insgesamt ist mit einer moderaten, aber nachhaltigen Anpassung des Flächenbedarfs zu rechnen, die den Strukturwandel der Arbeitswelt widerspiegelt.
Fokus auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktive Lagen
Gleichzeitig bemühen sich Unternehmen zunehmend, ihre Beschäftigten für häufigere Arbeit im Büro zurück zu gewinnen, um Kommunikation, Wissensaustausch und Identifikation zu stärken. Die Bereitschaft, in attraktive und hochwertige eigene Immobilien bzw. Mietobjekte zu investieren, steigt besonders bei großen Unternehmen und Institutionen, auch in Hannover. Diese bewerten ihren Flächenbedarf bereits neu und richten ihre Strategien entsprechend aus.
Viele kleinere und mittlere Unternehmen befinden sich hingegen noch in der Findungsphase. Für die mittelfristig nicht mehr benötigten Büroflächen gilt es, Perspektiven für zukünftige Nutzungen zu entwickeln. Umnutzung zu Wohnraum oder sog. serviced appartments sind mögliche Ansätze, aufgrund von rechtlichen und baulichen Aspekten jedoch oft mit hohen Kosten und Herausforderungen verbunden.
Die veränderten Anforderungen und Erwartungen von Unternehmen und deren Beschäftigten an Büroflächen rücken ESG-Faktoren in Verbindung mit Lage, Design, Technologie und Flächenqualität stärker in den Fokus. Im Gegenzug geraten Bestandsgebäude älteren Standards in peripheren Lagen weiter unter Druck. Dort sind die im Bericht ausgewiesenen Mieten längst nicht mehr überall erzielbar.
Marktumfeld bleibt angespannt – verbesserte Verhandlungsposition auf Mieterseite
Ein Indiz dafür, dass sich Unternehmen bei Neuanmietungen verkleinern oder Flächen konsolidieren, sind steigende Leerstände und eine zunehmende Anzahl an Untermietflächenangeboten. Wenn leer gezogene Büroflächen noch monate- oder jahrelang vertraglich gebunden sind, aber faktisch ungenutzt sind, sprechen Marktteilnehmer*innen auch von zusätzlichen Schattenleerständen.
Während ältere und weniger hochwertige Bestandsgebäude, insbesondere in weniger attraktiven Lagen, mit zunehmenden Leerständen zu kämpfen haben, sind potenzielle Mieter*innen hochwertiger Flächen mit gestiegenen Spitzenmieten konfrontiert. Gleichzeitig bieten derzeit viele Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete an, was die Verhandlungsposition der Mieter*innen stärken könnte.
In Hannover beobachten Marktteilnehmer*innen, dass häufiger Incentives gewährt werden, wobei Vermieter*innen im Gegenzug eine möglichst langfristige Vertragsbindung anstreben. Es ist spürbar, dass beide Seiten unter Druck stehen.
Marktumfeld bleibt herausfordernd, die Nachfrage stabilisiert sich trotz bestehender Unsicherheiten.