Die positive wirtschaftliche Entwicklung der letzten 10 Jahre hat eine nachhaltige Nachfrage nach Immobilien in allen Teilmärkten erzeugt. Dies hat die Position Hannovers als bedeutendstem Standort nach den sieben großen A-Städten in Deutschland gefestigt und ausgebaut. Hannover bietet attraktive Investmentchancen und zieht sowohl nationale als auch internationale Investor*innen an, die in wertstabile Standorte investieren wollen.
Schwankende Rahmenbedingungen auf den nationalen und internationalen Märkten erschweren derzeit jedoch verlässliche Prognosen. Je nach Branche führt das im Moment zu zurückhaltenden Investitionen und geringeren Flächenumsätzen.
Marktstimmung und Trends
Der lange Aufschwung am deutschen Investmentmarkt führte seit 2010 in der Region Hannover zunächst zu sinkende Renditen und steigenden Investmentvolumina. Mit der abrupten Zinswende Anfang 2022 ist der Investmentmarkt in Deutschland jedoch deutlich eingebrochen. Weitere Krisen und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der EU-Taxonomie verstärkten die Zurückhaltung der Investoren.
Der hannoversche Investmentmarkt hat sich nach den starken Einbrüchen der Jahre 2020 bis 2022 in den letzten zwei Jahren auf einem Niveau von gut 400 Mio. Euro stabilisiert. Schwerpunkt 2024 war erneut das Segment Industrie und Produktion. Prägend für das Umsatzvolumen waren vor allem einige große Transaktionen von über 50 Mio. Euro.
Investmentjahr 2024 erneut schwach
In der Region Hannover sind die Investmentzahlen bereits mit Beginn der Corona-Pandemie 2020 deutlich zurückgegangen und konnten sich 2021/2022 zunächst bei rund 500 Mio. Euro pro Jahr stabilisieren.
Das Jahr 2024 hat auf dem Investmentmarkt in Hannover keine Kehrtwende gebracht. Zwar konnte das Ergebnis aus dem Jahr 2023 knapp überboten werden, in Summe steht mit einem Investmentvolumen von 413 Mio. Euro (ohne Off-Marktet-Transaktionen) für Gewerbeimmobilien aber auch 2024 ein Ergebnis, welches rund 250 Mio. Euro niedriger ausfällt als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Einordnend ist hinzuzufügen, dass die Region Hannover damit im bundesweiten Trend liegt, wo 2024 ebenfalls nicht der erhoffte Aufschwung am Investmentmarkt eingetreten ist.
Anzahl der Transaktionen gestiegen
Waren im Jahr 2023 noch zwei Großdeals allein für rund 50 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, verteilt sich das Volumen im Jahr 2024 wieder auf eine größere Anzahl von Transaktionen. Dennoch entfallen > 60 % des Investmentvolumens auf wenige Transaktionen im Bereich von 50 bis 100 Mio. Euro. Mit rund 49 % konnte der Logistikimmobilienmarkt erneut den höchsten Anteil am Gesamtvolumen verzeichnen, dennoch zeigt sich das Bild insgesamt wieder diversifizierter als noch im Vorjahr, als rund drei Viertel des Investmentvolumens auf Logistikobjekte entfiel.
Aktuell ist das Transaktionsgeschehen von einer stabilen Nachfrage geprägt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden in Hannover Abschlüsse mit einem Investmentvolumen von rund 160 Mio. Euro verzeichnet. Erste Transaktionen zu Beginn des zweiten Halbjahres deuten auf ein vergleichsweise starkes zweites Halbjahr hin.
Renditen steigen 2025 moderat weiter
Im Jahr 2024 sind die Renditen für Logistik- und Industrieobjekte im Vergleich zum Vorjahr mit 40 Basispunkten am stärksten gestiegen. Der Anstieg bei Büroimmobilien lag mit 30 Basispunkten nur unwesentlich darunter. Einzelhandelsimmobilien verzeichneten einen moderaten Anstieg von 10 Basispunkten, während die Renditen für Hotelimmobilien stabil blieben.
Im Laufe des Jahres 2025 wird erwartet, dass die Spitzenrenditen weiter steigen – allerdings auf einem etwas niedrigeren Niveau als im Vorjahr. Besonders bei Logistik- und Industrieobjekten stabilisiert sich die Nachfrage, mit einem prognostizierten Anstieg nur noch von etwa 10 Basispunkten.
Im Bürosegment ist aufgrund der weiterhin sehr verhaltenen Nachfrage mit einem Anstieg bis zum Jahresende von etwa 30 Basispunkten zu rechnen. Bei Einzelhandelsimmobilien wird die Rendite voraussichtlich um rund 10 Basispunkte steigen, Hotel bleibt stabil.
Ausblick: Vorsichtiger Optimismus ist erlaubt
Die Entwicklungen zum Jahresende 2024 und der Start ins Jahr 2025 lassen vorsichtigen Optimismus für den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in der Region Hannover zu. Nach einer Phase der Unsicherheiten scheint die Preisbildung nun stabiler zu werden. Es wird erwartet, dass Investoren wieder auf eine verlässlichere Basis für ihre Entscheidungen zurückgreifen können.
Durch die stabileren Marktbedingungen ergeben sich günstige Einstiegschancen für Investoren. Auffällig ist, dass zunehmend auch internationale Investoren die Gelegenheit nutzen, um in den Markt einzutreten. Diese Entwicklung könnte langfristig zu einer weiteren Belebung des Marktes führen und die Attraktivität der Region Hannover als Investitionsstandort zusätzlich stärken.
Ein entscheidender Faktor bleibt die Verfügbarkeit von Liquidität. Investoren, die weniger auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, haben aktuell besonders günstige Möglichkeiten, opportunistisch am Markt zu agieren. Sie können flexibel auf attraktive Objekte reagieren und sich dadurch Wettbewerbsvorteile sichern.
Insgesamt zeigt sich der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland und auch in der Region Hannover aktuell etwas gefestigter. Die gesamtwirtschaftlichen Aussichten trüben allerdings weiterhin die Stimmung. Neue Rekorde sind daher nicht zu erwarten. Dennoch stehen die Zeichen aktuell auf leichte Erholung und lassen auf ein gegenüber den beiden Vorjahren investitionsstärkeres Jahr 2025 hoffen.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bestimmen den Markt
Der Anlagedruck vieler Investor*innen bleibt aber nach wie vor hoch. In den Teilmärkten Büro und Logistik haben sich die Aussichten auf steigende Mieten für Top-Objekte zuletzt weiter verbessert. Marktteilnehmer*innen in Hannover erwarten, dass opportunistische und value-add-orientierte Investoren*innen verstärkt aktiv werden, um veraltete Bestandsimmobilien durch Revitalisierung und Neuausrichtung an die aktuellen und zukünftigen gesellschaftlichen, ökologischen und ökonomischen Herausforderungen anzupassen (manage to ESG).
Die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen im gewerblichen Investment- und Projektentwicklermarkt stark an Bedeutung. Keines der aktuellen Projekte kann das Thema Nachhaltigkeit ausklammern; alle bedienen damit grundsätzlich passgenau die Investmentnachfrage bzw. die Anforderungen der nutzenden Unternehmen.
Die Mieten für Objekte mit Qualitäts- oder Lagedefiziten geraten zunehmend unter Druck. In den Teilmärkten Büro und Logistik sind Mietsteigerungen für Top-Objekte weiterhin möglich, jedoch beschränken sich diese fast ausschließlich auf Neubauten in sehr guten Lagen.
Dies führt gleichzeitig zu einer weiteren Spreizung der Renditeniveaus innerhalb der Assetklassen.
Das Stichwort lautet Planungssicherheit: Die erneuten Diskussionen rund um das Gebäudeenergiegesetz und die Umsetzung der Energieeffizienzvorgaben der Europäischen Union für Gebäude haben nicht zuletzt vor allem Interessent*innen, die in Bestandsobjekte investieren wollen, verunsichert.