Büroimmobilienmarkt
Deutlicher Trend: Unternehmen achten bei der Anmietung zunehmend auf attraktivere Standorte und qualitativ hochwertige Flächen. Gleichzeitig sinkt der individuelle Flächenbedarf, da neue Arbeitsplatzkonzepte und vermehrtes Homeoffice kleinere und effizientere Büros ermöglichen.
Marktstimmung und Trends
Die Entwicklung der letzten drei Jahre spiegelt die Dynamik des hannoverschen Büromarkts mit seinen Schwankungen wider. Nach rd. 165.000 qm Flächenumsatz im Jahr 2022, der an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschloss, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf etwa 85.000 qm Büroflächenumsatz.
Seit dem vierten Quartal 2024 sind deutliche Anzeichen einer Erholung zu beobachten. Im Gesamtjahr 2024 wurde mit rd. 139.000 qm der Wert von 2023 um etwa 54.000 qm übertroffen. Bis Mitte 2025 wurden bereits rund 63.000 qm Bürofläche umgesetzt – mehr als im ersten Halbjahr 2024 (50.000 qm). Für das gesamte Jahr wird ein Umsatz von über 120.000 qm erwartet.
Sowohl Spitzenmiete als auch Leerstandsquote steigen
Für die Spitzenmieten erwarten Marktteilnehmer*innen deshalb einen deutlichen Anstieg auf bis zu 24,50 Euro pro qm – im Vorjahr lag der Wert noch bei 21,50 Euro.
Auch am Cityrand wird mit einem Anstieg der Spitzenmiete auf 18,00 Euro pro qm gerechnet. Die realisierbaren Durchschnittsmieten steigen sowohl in Citylagen als auch am Cityrand gegenüber 2024 moderat an.
Vergleichsweise hohe Fertigstellungszahlen im Vergleich zur erst langsam wieder anziehenden Nachfrage sorgten bis Ende 2024 für einen leichten Anstieg der Leerstandsquote in der Stadt Hannover auf 5,3 % (2023 noch 4,9 %). Für 2025 erwarten die Marktteilnehmer*innen einen weiteren Anstieg des Leerstands auf 5,8 %.
Starker Einbruch bei den Fertigstellungen
Mit einem Volumen von 52.000 qm an Neubau-Fertigstellungen und Sanierungen ist 2024 gegenüber dem Vorjahr, wo mit über 100.000 qm ein Rekordwert erzielt wurde, ein starker Einbruch festzustellen. Das hohe Fertigstellungsniveau 2023 resultierte im Wesentlichen auf der Fertigstellung der Continental Unternehmenszentrale. Im Jahr 2025 werden voraussichtlich auch nur knapp 55.000 qm Bürofläche durch Neubau und Sanierung dem Markt zugeführt. Mittelfristig ist mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungszahlen zu rechnen, die sich auf einem Niveau von knapp 40.000 qm pro Jahr einpendeln dürften.
Investmentmarkt für Büros zieht leicht an
Während das Vermietungsgeschäft seit dem vierten Quartal 2024 wieder deutlich anziehen konnte, nimmt der Investmentmarkt für Büroimmobilien nur langsam wieder Fahrt auf. Das Transaktionsvolumen stieg 2024 im Vergleich zum Vorjahr lediglich von 85,5 Mio. Euro auf knapp 107 Mio. Euro.
Vor allem institutionelle Akteure agieren sehr zurückhaltend. Wenige neu begonnene bzw. noch nicht abgeschlossene Verkaufsprozesse führen dazu, dass das Marktgeschehen verhalten bleibt.
Im Teilmarkt Büro zeichnet sich eine allmähliche Entspannung der Preisverhandlungen zwischen Kauf- und Verkaufsseite ab. Diese „Preisfindungsklemme“ zwischen Käufer*innen und Verkäufer*innen schien sich vor allem im Teilmarkt Büro am längsten zu halten. Die als realisierbar eingeschätzte Spitzenrendite wird von den Marktteilnehmer*innen 2025 bei 5,2 % gesehen.
Ausblick: Wandel der Arbeitswelt verändert den Flächenbedarf einschneidend
Die veränderten Anforderungen an Büroflächen durch Remote Work spiegeln eine neue Arbeitsrealität wider. Seit der Corona-Pandemie arbeiteten vor allem in typischen Bürojobs bis zu 70 % der Beschäftigten zumindest teilweise von zuhause oder an externen Orten wie Co-Working-Spaces. Obwohl sich dieser Trend wieder etwas abzuflachen scheint, rechnen Immobilienmarktexpert*innen mittel- bis langfristig damit, dass die Flächennachfrage in den deutschen A-Städten merklich zurückgehen wird.
Das genaue Ausmaß bleibt jedoch branchenspezifisch und ist abzuwarten. Zusätzlich zu veränderten Arbeitsformen wird der demographische Wandel das Beschäftigtenwachstum bremsen und somit die Nachfrage nach Büroflächen weiter dämpfen. Konjunkturelle Impulse und die überregionale Anziehungskraft bleiben entscheidend für eine Belebung des Vermietungsmarktes.
Fokus auf qualitativ hochwertige Gebäude in attraktive Lagen
Gleichzeitig bemühen sich Unternehmen zunehmend, ihre Beschäftigten für häufigere Arbeit im Büro zurück zu gewinnen, um Kommunikation, Wissensaustausch und Identifikation zu stärken. Die Bereitschaft, in attraktive und hochwertige eigene Immobilien bzw. Mietobjekte zu investieren, steigt besonders bei großen Unternehmen und Institutionen, auch in Hannover. Diese bewerten ihren Flächenbedarf bereits neu und richten ihre Strategien entsprechend aus.
Viele kleinere und mittlere Unternehmen befinden sich hingegen noch in der Findungsphase. Für die mittelfristig nicht mehr benötigten Büroflächen gilt es, Perspektiven für zukünftige Nutzungen zu entwickeln. Umnutzung zu Wohnraum oder sog. serviced appartments sind mögliche Ansätze, aufgrund von rechtlichen und baulichen Aspekten jedoch oft mit hohen Kosten und Herausforderungen verbunden.
Die veränderten Anforderungen und Erwartungen von Unternehmen und deren Beschäftigten an Büroflächen rücken ESG-Faktoren in Verbindung mit Lage, Design, Technologie und Flächenqualität stärker in den Fokus. Im Gegenzug geraten Bestandsgebäude älteren Standards in peripheren Lagen weiter unter Druck. Dort sind die im Bericht ausgewiesenen Mieten längst nicht mehr überall erzielbar.
Marktumfeld bleibt angespannt – verbesserte Verhandlungsposition auf Mieterseite
Ein Indiz dafür, dass sich Unternehmen bei Neuanmietungen verkleinern oder Flächen konsolidieren, sind steigende Leerstände und eine zunehmende Anzahl an Untermietflächenangeboten. Wenn leer gezogene Büroflächen noch monate- oder jahrelang vertraglich gebunden sind, aber faktisch ungenutzt sind, sprechen Marktteilnehmer*innen auch von zusätzlichen Schattenleerständen.
Während ältere und weniger hochwertige Bestandsgebäude, insbesondere in weniger attraktiven Lagen, mit zunehmenden Leerständen zu kämpfen haben, sind potenzielle Mieter*innen hochwertiger Flächen mit gestiegenen Spitzenmieten konfrontiert. Gleichzeitig bieten derzeit viele Unternehmen ihre Flächen zur Untermiete an, was die Verhandlungsposition der Mieter*innen stärken könnte.
In Hannover beobachten Marktteilnehmer*innen, dass häufiger Incentives gewährt werden, wobei Vermieter*innen im Gegenzug eine möglichst langfristige Vertragsbindung anstreben. Es ist spürbar, dass beide Seiten unter Druck stehen.
Marktumfeld bleibt herausfordernd, aber die Nachfrage zieht trotz bestehender Unsicherheiten wieder deutlich an.