Logistikimmobilienmarkt

Marktstimmung und Trends

In den vergangenen zehn bis fünfzehn Jahren war in der Region eine nachhaltig steigende Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen zu beobachten. Zwischen 2019 bis 2022 stabilisierte sich die jährliche Nachfrage bei rund 400.000 qm.

Der deutliche Rückgang im Flächenumsatz 2023 und 2024 hat verschiedene nachfrage- und angebotsbedingte Gründe. Vergleichbar niedrige Umsatzniveaus wurden zuletzt in den Jahren 2012 bis 2016 (damals vor allem aufgrund knapper Flächenverfügbarkeiten) verzeichnet. Für die aktuell schwachen Flächenumsätze dürften jedoch vor allem die anhaltende konjunkturelle Eintrübung im Verarbeitenden Gewerbe (hervorgerufen auch durch internationale Krisen und Konflikte sowie die Zolldiskussionen zwischen den USA und der EU) und die damit verbundenen Unsicherheiten für die Logistikwirtschaft verantwortlich sein. Ein weiterer qualitativ und quantitiv schwer zu fassender Effekt ist der sog. grey space: vor allem Kontraktlogistiker können im aktuellen Konjunkturumfeld neue Kundenaufträge auf den bereits angemieteten und tlw. untergenutzten Flächen managen oder verlängern Mietverträge, statt den Mikro-Standort zu wechseln bzw. zu erweitern.

Hohe Fertigstellungszahlen trotz schwacher Nachfrage

Die aktuellen Projektentwicklungen und Fertigstellungen bestätigen aber das grundsätzliche Vertrauen von Marktakteur*innen in die Region Hannover als robusten Standort für Logistik und Produktion.

Hervorzuheben ist der in den letzten Jahren gestiegene Anteil spekulativer Projektentwicklungen, der dafür sorgt, dass auch kurzfristig moderne Flächen angemietet werden können. Allerdings besteht aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen eine erhöhte Unsicherheit mit Blick auf die zukünftige Projektpipeline, weshalb sich einzelne Vorhaben bereits verzögert haben.

Zwischen 2020 bis 2024 wurden rund 820.000 qm Hallenfläche für Logistik und Produktion in der Region Hannover fertiggestellt. Für die Jahre 2025 bis 2027 sind aktuell Projekte über rund 275.000 qm Hallenfläche bekannt.

Spitzenmiete zieht an

Die Spitzenmiete steigt leicht um 20 Cent auf 6,60 Euro pro qm an, auch die Durchschnittsmiete erhöht sich leicht auf 5,10 Euro pro qm. Je nach Ausstattungsgrad und Lage können Einzelobjekte aber auch deutlich höhere Mieten erzielen.

Logistik und Produktion stärkste Assetklasse auf regionalem Investmentmarkt

Mit fast 50 % Anteil am gesamten Transaktionsvolumen wurden auch 2024 im Teilmarkt Logistik- und Produktionsimmobilien die meisten Investments getätigt, im Vorjahr hatte der Anteil bei 75 % gelegen. Gut 200 Mio. Euro wurden 2024 umgesetzt (minus 100 Mio. Euro gegenüber 2023). Der Markt ist vor allem vom Verkauf großer Objekte im Rahmen von Portfoliotransaktionen im Logistikbereich geprägt. Für 2025 erwarten die Marktteilnehmer*innen einen Anstieg der Spitzenrendite auf 5,2 %.

Marktausblick: kurzfristige Zurückhaltung – langfristig steigender Nachfragedruck

In vielen deutschen und europäischen Logistikimmobilienmärkten haben sich im ersten Halbjahr 2025 zwar leichte Erholungstendenzen gezeigt, diese blieben jedoch noch hinter den Erwartungen der Marktteilnehmer*innen zurück.

Trotzdem wird erwartet, dass vor allem zwei Trends langfristig zu einem nachhaltigen Bedarf an passenden Flächen für Logistik und Light Industrial führen werden, auch wenn dies derzeit nicht klar erkennbar scheint:

• Der Onlinehandel hat in den letzten Jahren sehr große Flächenkapazitäten aufgebaut. Er ist aktuell zwar nicht der starke Nachfragetreiber. Dennoch wird der E-Commerce auch weiterhin bei der Flächennachfrage im Logistikimmobilienmarkt eine maßgebliche Rolle spielen, ein zuletzt stark wachsendes Segment ist der Online-Lebensmittelhandel.
• Der Effekt durch die Rückverlagerung (Re- und Near-Shoring) von Produktionsanlagen nach Deutschland bzw. ins benachbarte europäische Ausland ist bislang noch begrenzt. Dennoch treiben Energiewende, Digitalisierung, die zunehmende Bedeutung der Elektromobilität in der Automobilbranche und neuerdings auch der Verteidigungssektor Umstrukturierungen voran, die die Nachfrage nach Logistik- und Produktionsimmobilien grundsätzlich stärken.

Mittel- bis langfristig dürfte deshalb aus Sicht der Marktteilnehmer*innen die Nachfrage nach Hallenflächen wieder anziehen und die starke Auslastung der logistischen Infrastrukturen unter anderem im Bereich der Kurier-, Express- und Paketdienste (KEP) anhalten bzw. weiter wachsen.

Gegenwärtig überlagert allerdings die deutschlandweit schwache Konjunktur die grundsätzlich robust aufgestellte Logistikwirtschaft und beeinflusst damit die konkrete Nachfrage nach Immobilien für Logistik und leichte Produktion.

Die Region Hannover behauptet sich als starker und resilienter Standort für Logistik

Aus Sicht der Marktteilnehmer*innen hat sich die Region Hannover seit vielen Jahren als ein starker und stabiler Standort für Logistik und Industrie etabliert. Politik und Verwaltung haben in den letzten Jahren mit einer nachhaltigeren Flächenpolitik reagiert: Neben sparsameren und gezielteren Flächenneuausweisungen konzentrieren sich die kommunalen Akteur*innen stärker auf die Revitalisierung von Gewerbebrachen.

Vor diesem Hintergrund rücken gerade auch Brownfield-Entwicklungen in den Fokus der Entwickler*innen. Die Kommunen setzen verstärkt auf eine strategische Gewerbeflächenpolitik, die auch vorgenutzte Grundstücke gezielt sichert und integrierte Lösungen fördert, statt vorrangig neue Gewerbeflächen auf der grünen Wiese auszuweisen.

Sowohl Kommunen als auch Unternehmen werden sich deutlicher auf eine Revitalisierung im Bestand und die Arrondierung bestehender gewerblicher Standorte fokussieren. Schon heute zeichnet sich ab, dass eine anziehende Nachfrage nach Logistikflächen vor allem in stark nachgefragten Regionen wie Hannover sonst nicht bedient werden kann.

Region Hannover behauptet sich als starker und resilienter Standort für Logistik und Produktion.