Der Bedarf an Wohnraum ist in Hannover ungebrochen hoch. Trotzdem pendelt sich die Bautätigkeit in Stadt und Umland von Hannover vorerst auf einem niedrigen Niveau ein. 2024 wurden nur noch rund 2.600 Wohneinheiten fertiggestellt.
Die ebenfalls sinkenden Genehmigungszahlen deuten darauf hin, dass sich die Lage mittelfristig kaum entspannt. Die Kaufpreise sanken bzw. stagnierten zuletzt und steigen 2025 nur sehr leicht, das Mietwachstum ist demgegenüber deutlich dynamischer.
Marktstimmung und Trends
Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt sind zuletzt unter Druck geraten. Die Dynamik der vergangenen Jahre mit teils deutlich steigenden Kaufpreisen und sinkenden Renditen hat sich umgekehrt. Seit Mitte 2024 scheint sich der zwischenzeitliche Preisverfall bei Wohnimmobilien abzubremsen. Vor allem Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen fangen sich und steigen wieder, was nicht zuletzt auf eine Stabilisierung der Zinsen zurückzuführen ist.
Finanzierungsbedingungen bleiben schwierig
Der hohe Eigenkapitalbedarf bleibt weiterhin die größte Hürde für den Erwerb. Angesichts der gegenwärtigen Finanzierungs- und Baukostenbedingungen ist das verfügbare Kaufbudget bei vielen privaten Haushalten begrenzt.
Auch für institutionelle Anleger*innen, Projektentwickler*innen, Wohnbauunternehmen und -genossenschaften bleibt das Risiko in Bezug auf die erwartete bzw. benötigte Rendite hoch. Gleichzeitig erschweren komplexe Finanzierungsbedingungen die Realisierung von Projekten - insbesondere hohe Fremdkapitalquoten sind weiterhin unwirtschaftlich.
Das führt dazu, dass sich das Bau- und Transaktionsvolumen im Laufe der letzten zwei Jahre deutlich reduziert hat. Allerdings könnte die aktuelle Seitwärtsentwicklung bei den Zinsen stabilisierend wirken und die Belastbarkeit der Kalkulationen wieder erhöhen.
Die Marktakteur*innen erwarten deshalb, dass das im Vergleich zu 2023 deutlich niedrigere Zinsniveau sich positiv auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken wird und sich Nachfrage und Angebot perspektivisch weiter langsam erholen könnten.
Fertigstellungen brechen ein, auch Baugenehmigungen deutlich rückläufig
Zunächst brechen aber die Zahlen auf der Angebotsseite deutlich ein: Hannover verzeichnet 2024 mit nur noch 2.600 fertiggestellten Wohneinheiten in Stadt und Umland einen Tiefstand an Fertigstellungen ggü. dem Vorjahr (minus 55 %), während auch die Baugenehmigungen stark zurückgehen (minus 26 %).
Es bleibt abzuwarten wie schnell Maßnahmen, wie die erneute Novellierung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) oder das geplante Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (der sog. „Bauturbo“), Wirkung zeigen und den Wohnungsbau sowohl bei Neubau als auch beim Umbau im Bestand spürbar voranbringen
Vervielfacher stabilisieren sich
Die schwierig einzuschätzende Situation im Wohnsegment wird vor allem beim Blick auf den Vervielfacher erkennbar, der als wichtiger Indikator auf dem stark professionalisierten und für Investor*innen relevanten Markt für Mehrfamilienhäuser herangezogen wird. Nach dem weiteren Einbruch der Vervielfacher von 26 auf 22,5 im letzten Jahr wurde dieser Trend abgebremst und 2025 in der Spitze mit 23-fach beziffert.
Ein wesentlicher Grund für die weiterhin verhaltene Marktentwicklung ist die abwartende Haltung vieler Verkäufer*innen. Insbesondere bei Bestandsobjekten zögern sie teils in Erwartung neuer Vorgaben an die Energieeffizienz und zu Baustandards. So hat die neue Bundesregierung angekündigt, das Gebäudeenergiegesetz erneut zu überarbeiten. Die erst kürzlich vollzogenen Novellen der NBauO stellen einen weiteren wichtigen Schritt dar, um Umbauten im Bestand zu erleichtern und zu beschleunigen und müssen sich nun in der Praxis bewähren. Im Bereich der Neubauimmobilien scheint sich der Preisfindungsprozess hingegen schneller zu stabilisieren.
Im Laufe des Jahres könnten die beschriebenen Entwicklungen zu einer leicht steigenden Nachfrage nach Immobilien führen und die Markterwartungen insgesamt wieder optimistischer ausfallen lassen.
Mietmarkt steht unter Druck
Der Vermietungsmarkt steht noch unter zusätzlichem Druck, da potenzielle Käufer*innen in der aktuellen angespannten Marktphase noch abwarten und zunächst als Mieter*innen verbleiben. Dadurch steigt die Mietnachfrage weiter an und die Marktteilnehmer*innen erwarten steigende Mieten ¬– sowohl für Neubauten als auch für Bestandsobjekte. Die Mieten legten diesem Trend folgend im Vergleich zu 2024 erneut zu und erreichen in diesem Jahr 18,20 Euro/qm für Neubauten und bei 14,40 Euro/qm für Wiedervermietungen in Spitzenlagen.
Zur Einordnung der im Immobilienmarktbericht ausgewiesenen Mieten: Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Hannover aus dem Jahr 2023 weist für neuwertige Wohnungen (ab Baujahr 2010) mit mehr als 85 qm Wohnfläche eine Mietenspanne von 10,99 bis 15,35 Euro/qm Kaltmiete für gute Wohnlagen aus (weitere Informationen und differenziertere Auswertungen für unterschiedliche Baualtersklassen, Größen und Lagen für alle 21 regionsangehörigen Kommunen finden sich unter www.hannover.de/mietspiegel).
Maßnahmen der öffentlichen Hand
Bürokratieabbau, beschleunigte Genehmigungsverfahren und kürzere Fristen werden in den aktuellen Novellen des Baugesetzbuches und der Niedersächsischen Bauordnung vorgeschlagen bzw. umgesetzt und sollen vor allem dem Wohnungsbau neuen Aufschwung geben. Ob und wie schnell diese Änderungen sich auswirken, bleibt zunächst abzuwarten.
Die Bundesregierung stockt für die nächsten Jahre ihre Förderungen sowohl für den sozialen Wohnungsbau als auch für die Städtebauförderung deutlich auf. Neben den umfangreichen Förderprogrammen des Landes Niedersachsen bieten die Landeshauptstadt Hannover und die Region Hannover mit ihrem Wohnraumförderprogramm zusätzliche Angebote, die Schaffung von sozialem Wohnraum zu fördern – sowohl für Haushalte mit geringem als auch mit mittlerem Einkommen.
Mit der WohnBauInitiative (WoBI) unterstützt die Region Hannover die regionsangehörigen Städte und Gemeinden bei der Wohnraumversorgung und wirbt für mehr und verdichteten Wohnungsbau, insbesondere im Marktsegment Mehrfamilienhausbau. Hierzu nutzt die Initiative verschiedene Instrumente, um die regionsangehörigen Kommunen in den Bereichen Innenentwicklung und Bestandsaktivierung sowie Flächenaktivierungsstrategien zu unterstützen.
Politik und Verwaltungen in den Kommunen werden für die Themen Mehrfamilienhausbau, höhere Dichten und Nachhaltigkeit (Wärmeversorgung) sensibilisiert. Planungsverwaltung und lokale Immobilienwirtschaft diskutieren gemeinsam in Netzwerken über die Zukunft des modernen Wohnungsbaus, der modern, bezahlbar und nachhaltig sein soll.
Auch die Landeshauptstadt Hannover strebt eine Verlängerung und Ausweitung ihrer Wohnbauinitiative mit der regionalen Wohnungswirtschaft und eine Fortschreibung des Wohnkonzeptes bis 2035 an.
Ausblick: Wohin steuert der Wohnimmobilienmarkt?
Bei den laufenden und seit langem geplanten Projekten sind die skizzierten Trends und Auswirkungen nicht vollständig sichtbar, da diese Projekte bereits im Bau sind und die Finanzierungen oft noch zu alten Konditionen gesichert wurden.
Die komplexe Finanzierungs- und Nachfragesituation, hohe Baukosten, instabile Lieferketten und Fachkräftemangel führen dazu, dass neue Projekte und teilweise auch die Entwicklung weiterer Bauabschnitte bereits geplanter Baugebiete mit Verzögerung begonnen werden. Im Ergebnis fehlen perspektivisch dringend benötigte Wohnungen, was den Druck vor allem im Mietmarkt zusätzlich erhöht.
Sobald sich die beschriebenen Trends weiter klären und festigen, ist damit zu rechnen, dass sowohl Investor*innen als auch Käufer*innen auf dem regionalen Markt wieder aktiver werden. Erste Anpassungen der Preisvorstellungen auf der Angebots- wie auch Nachfrageseite sind bereits erkennbar. Die seit Mitte 2024 von der EZB vorgenommenen Senkungen und Stabilisierung der Leitzinsen haben grundsätzlich die Erschwinglichkeit von Immobilien wieder erhöht.
Die aktuellen Prognosen gehen nicht von weiteren Preisrückgängen bei Bestands- und Neubauimmobilien aus. Notverkäufe von Core-Projekten werden ebenfalls nicht erwartet. Allerdings ist die Krise bei den Projektentwicklern noch nicht ausgestanden. Sowohl bei sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien als auch bei Neubau-Projektentwicklungen kann es weiterhin zu Neubewertungen kommen, wenn die Kombination aus hohen Baukosten, Zinsen und verschärften Exit-Faktoren dazu führt, dass die auf früheren Annahmen aufbauenden Kalkulationen nicht mehr aufgehen.
Die Zinsreduktionen seit Mitte 2024 haben die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien erhöht.