Büroimmobilienmarkt

MARKTSTIMMUNG: STABILE ENTWICKLUNG, GRUNDSÄTZLICH OPTIMISTISCH.
Archiv-/Depot- und Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule der Landeshauptstadt Hannover, bauwo Grundstücksgesellschaft mbH

Büro

2020 betrug der Büroflächenumsatz rund 145.000 qm, trotz Corona unterm Strich ein gutes Jahr für den Büromarkt Hannover. Das erste Halbjahr 2021 startete etwas verhalten mit rund 55.000 qm Büroflächenumsatz. An attraktiven Projekten mangelt es weiterhin nicht: In den letzten fünf Jahren (2016 bis 2020) sind rund 180.000 qm Bürofläche neu gebaut und weitere 80.000 qm grundsaniert worden. Die Projektentwicklungsliste ist sehr gut gefüllt: Bis 2023 werden perspektivisch weitere 385.000 qm (davon 70.000 qm durch Sanierung) hinzukommen.

Mietfläche Büroflächenbestand 2021 in qm MF-G*

5,2 Mio.

Stadt Hannover
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen

4,7 Mio.
0,5 Mio.

Büroflächenumsatz 2020 in qm MF-G*

145.000

Stadt Hannover
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen

139.000
    6.000

Büroflächenumsatz 1. Halbjahr 2021 in qm MF-G*

55.000

Stadt Hannover
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen

54.000
1.000

Leerstand 2021 in qm MF-G*

220.000

Stadt Hannover
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen

185.000
35.000

Leerstandsquote 2021

4,1 %

Stadt Hannover
Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen

4,0 %
7,2 %

Spitzenmiete 2021 in €/qm MF-G*

 

City
Cityrand

17,00
15,30

Durchschnittsmiete 2021 in €/qm MF-G*

5,2 Mio.

City
Cityrand

12,90
11,60

Nettoanfangsrendite in Spitzenlagen City 2021

3,8%

 

 

MARKTSTIMMUNG UND TRENDS

Die Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkts weist einen deutlichen Rückgang auf. Der Büroflächenumsatz lag Ende 2020 bei rund 145.000 qm (minus 53.000 qm bzw. 27 %), die Spitzenmieten haben nachgegeben (minus 1 Euro auf 17 Euro/qm bzw. minus 5,5 %).

Allerdings war 2020 die Fallhöhe im Büroimmobilienmarkt nach den Rekordjahren 2018 und 2019 besonders hoch. Bedingt durch die schon vor Corona nachlassende Konjunktur gab es bereits Ende 2019/Anfang 2020 erste Anzeichen für eine Abkühlung. Die Mietsteigerungen der letzten Jahre in der Innenstadt hätten sich wahrscheinlich 2020 auch ohne den Einfluss durch die Corona-Krise zumindest abgeflacht. Im fünfjährigen Mittel liegen die Flächenumsätze leicht unterhalb von 160.000 qm. Die aktuelle Situation festigt diese Trends, die Flächenumsätze und Mieten stabilisieren sich auf immer noch hohem, aber nunmehr leicht angepasstem Niveau.

Der gemessen an der Gesamtsituation grundsätzlich positive Eindruck des Jahres 2020 wird von einem außergewöhnlich starken ersten Quartal getragen. Mit Beginn der Corona-Einschränkungen war das Marktgeschehen auf dem lokalen Büroimmobilienmarkt zwar zum Erliegen gekommen. Die anfängliche Phase der Unsicherheit schien aber zur Jahresmitte zunächst überwunden worden zu sein. Grundsätzlich wurden strategische Projekte nicht gestoppt und begonnene Verhandlungen i. d. R. unverändert zum Abschluss gebracht. Auch im Investmentbereich gab es trotz eines Rückgangs um gut 40 % attraktive Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 320 Mio. Euro. Damit liegt der Markt immer noch deutlich oberhalb des Niveaus vor den Rekordjahren 2018/2019.

  

HANNOVER BLEIBT TROTZ CORONAEINBRÜCHEN EIN NACHGEFRAGTER UND SPANNENDER STANDORT FÜR BÜROS.

  

Das erste Halbjahr 2021 ist verhalten gestartet, die Umsätze liegen bei rund 55.000 qm, die Spitzenmieten bleiben stabil. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Büroflächenumsätze und Mieten bis Ende 2021 tatsächlich entwickeln. Immer noch ist unklar, wie sich die krisenbedingte Intensivierung der digitalen Arbeitsprozesse und der Ausbau von Home-Office (bzw. Remote Work) langfristig auswirken werden und ob sich der Trend zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working, der zuletzt auch in Hannover festzustellen war, nach der Krise wieder verstärken wird.

Dass die Projektentwicklungspipeline sehr gut gefüllt ist, berechtigt zu Optimismus. Bis Ende 2023 werden vsl. Büroflächen in einem Gesamtumfang von rund 385.000 qm fertig gestellt. Da in den nächsten Jahren weiterhin von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in Hannover auszugehen ist, dürften Home-Office und Digitalisierung kurzfristig nur leicht dämpfende Effekte auf das Bürovermietungs- bzw. Projektentwicklungsvolumen haben. Die Entwicklung am Büroimmobilienmarkt ist eng verknüpft mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in der Region Hannover und in Deutschland. Die Marktakteure blicken derzeit grundsätzlich optimistisch in die Zukunft am Büroimmobilienmarkt.

Daten im Detail

Büroflächenumsatz 2016 bis 2021

Grafik Büroflächenumsatz 2016 bis 2021

Quelle: Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern Q2/2021

Büroflächenleerstand 2016 bis 2021

Grafik Büroflächenleerstand 2016 bis 2021

Hinweis: Der Leerstand wurde auf Basis der erfolgten Büroflächenvollerhebung 2019 für das Marktgebiet Hannover ermittelt und fortgeschrieben. Auf Basis der aktuellen Erhebung wurden die seit der Erhebung 2015 auf Basis von Schätzungen fortgeschriebenen Leerstandszahlen retrograd dem Erhebungsergebnis 2019 angepasst.

Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover;
Angaben von Marktteilnehmern; Q2/2021

* Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen;
Schätzung auf Basis der Angaben von Marktteilnehmern Q2/2021

Büromieten 2016 bis 2021

Grafik Büromieten 2016 bis 2021

Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover;
Angaben von Marktteilnehmern

* Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen;
Schätzung auf Basis der Angaben von Marktteilnehmern Q2/2021

Fertigstellungen 2016 bis 2024

Grafik Fertigstellungen 2016 bis 2024

Quelle: auf Basis der Frühjahrsprognose der bulwiengesa AG;
Erhebungen der Region Hannover

* Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen;
Schätzung auf Basis der Angaben von Marktteilnehmern Q2/2021

 

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Projektübersicht

Anna

© Aurelis/Architekten ahrens und grabenhorst
Anna

Auf dem Gelände des ehemaligen Südgüterbahnhofs in der hannoverschen Südstadt errichtet Aurelis bis Ende 2021 auf 5.100 qm das Bürogebäude "Anna". Nutzer sind KPMG AG (4.000 qm) sowie eine Kita (550 qm) und Kieser Training (550 qm). Die Fertigstellung des Bürogebäudes schließt die Gesamtentwicklung des Areals am Südbahnhof in Hannover ab. In den vergangenen Jahren wurden bereits Flächen an Kleingewerbetreibende veräußert, ein Fachmarktzentrum errichtet und ein Wohnhaus mit 142 Wohneinheiten sowie rund 2.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut. Zudem wurde mit der Realisierung der Anna-Zammert-Straße die dazugehörige Verkehrserschließung geschaffen.

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Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule

© NH-Studio Hamburg
Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule

An der Vahrenwalder Straße entsteht ein neues Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule - u.a. wird das Stadtarchiv Hannover dort einziehen und weitere Magazine und Depots der hannoverschen Museen an einem Standort vereinen. Den Zuschlag für den Neubau erhielt der hannoversche Projektentwickler bauwo. Bis September 2021 entsteht im Norden Hannovers damit das größte Kommunalarchiv Niedersachsens.

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BOB.Hannover Fischerhof

© BOB efficiency design AG
BOB.Hannover Fischerhof

BOB.Hannover Fischerhof heißt das Büroquartier, das nach Abriss des Kaisercenters auf dem Gelände der ehemaligen Kaiserbrauerei direkt am S-Bahnhof Fischerhof entsteht. Nach dem Entwurf des hannoverschen Büros agsta Architekten Dr. Schulte, Petersen & Partner entwickelt die Aachener BOB AG in zwei Bauabschnitten in Klinkerarchitektur mit rund 23.000 m2 Mietfläche ein Objekt mit besonderem Fokus auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz.

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Bumke

© Olaf Mahlstedt
Bumke

Auf einem Grundstück von 3.650 qm ist seit Mitte 2020 das neue Verwaltungsgebäude mit angeschlossener Halle für den Sanitär- und Elektrogroßhändler Bumke fertiggestellt. Entwickelt wurde das Projekt von der Aurelis. Innerhalb des Gebäudes verteilen sich die Flächen auf einen Showroom für Kunden mit 600 Quadratmetern, eine Schulungsfläche von 400 Quadratmetern, Büroflächen im ersten Obergeschoss mit 1.000 Quadratmetern und einer Auslieferungshalle von 850 Quadratmetern. Der Mietvertrag wurde für 15 Jahre geschlossen.

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Büroprojekt V253

© Architekturbüro Kiefer | Sander für Hanseatic Group, Hildesheim
Büroprojekt V253

Zwischen Kabelkamp und historischem Wasserturm soll der Büroneubau V 253 mit ca. 12.000 qm Mietfläche entstehen. Der geplante Baukörper wird wesentlicher Bestandteil der Neuausrichtung des Areals nördlich des Mittellandkanals und fügt sich als wirkungsvolles Gegenüber zu den bestehenden Bürogebäuden an der Vahrenwalder Straße ein. Bauherr ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Hanseatic Group aus Hildesheim. Architekten: KIEFER | SANDER ARCHITEKTEN BDA PartG mbB.

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City Gate Nord (2. BA)

© MACINA digital film GmbH & Co KG/Delta Bau AG
City Gate Nord (2. BA)

Die Hannover Region Grundstücksgesellschaften und die Delta Bau AG aus Hannover errichten auf den restlichen ca. 5000 m² des insgesamt ca. 14.000 m² großen und als City Gate Nord bekannten Grundstücks ein weiteres Büro- und Verwaltungsgebäude. Der Baubeginn ist erfolgt. Das sechsgeschossige, DGNB Gold-zertifizierte Bauwerk mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 11.000 m²soll im 2. Quartal 2022 fertiggestellt und an den Mieter ExxonMobil Production Deutschland GmbH, BKK Mobil Oil und BEB Erdgas und Erdöl GmbH & Co. KG übergeben werden. Architekten: Architekten: KIEFER | SANDER ARCHITEKTEN BDA PartG mbB.

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h3ö

© STRABAG Real Estate
h3ö

"Hannovers nachhaltigstes Büroquartier" - so nennt die Strabag ihr Vorzeigeprojekt H3ö in Groß-Buchholz. Auf dem Campus sind bis 2023/24 rd. 25.000 Bürofläche in drei Gebäudekomplexe geplant, deren technisches Herzstück u.a. eine innovative und klimaneutrale Heiz- und Kühltechnik mit einem Eisspeicher ist. Die drei Gebäude setzen unterschiedliche Konzepte um: mit einer monolithischen Ziegelbauweise, als Holzhybrid-Gebäude oder über eine vielfältige Fassadenbegrünung.

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HY_live

© Quelle: i Live EXPO Campus GmbH/Visualisierer: MACINA digital film
HY_live

Seine ikonische Architektur machte den niederländischen Pavillon zum Wahrzeichen der EXPO 2000. In Zukunft bieten die verschiedenen Ebenen Raum für eine neue innovative Art des Arbeitens. Für die Planung ist das renommierte Architekturbüro MVRDV aus Rotterdam beauftragt, dass den niederländischen Pavillon auch ursprünglich realisiert hatte. Um den Pavillon herum entstehen in der HY_live Loop rund 380 Mikroappartments, ergänzt um weitere Arbeitsflächen.

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Joachims Carrée

© Olaf Mahlstedt
Joachims Carrée

Das Büro- und Geschäftshaus in der Joachimstraße (22.255 qm Gesamtfläche) wurde ursprünglich 1969 von der Bundesbahn errichtet und bis zuletzt von der Deutschen Bahn genutzt. Die Getec Immobiliengruppe hat den Gebäudekomplex neben dem Hauptbahnhof bis zum Sommer 2021 grundlegend saniert. Hauptmieter ist nun der Fachbereich Jugend und Familie der Landeshaupstadt Hannover. Im Erdgeschoss zur Joachimstraße und zum Thielenplatz sind Einzelhandelsflächen entstanden. Architekten: sp.a. schulze & partner.architekten

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Torhaus Expo Park

© MACINA digital film GmbH & Co KG
Torhaus Expo Park

Die Delta HRG (ein Gemeinschaftsunternehmen der Delta Bau AG und der Hannover Region Grundstücksgesellschaft mbH) errichtet nahe der Expo Plaza ein neues Büro- und Verwaltungsgebäude, das Torhaus Expo Park. Das fünfgeschossige Gebäude, welches durch das Architekturbüro BKSP geplant wurde, verfügt über eine Nutzfläche von ca. 9.500 qm. Das Bürohaus soll im 2. Quartal 2022 fertiggestellt werden, Hauptmieter ist die Cochlear Deutschland GmbH.

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Volkswagen Akademie

© MOSAIK architekten
Volkswagen Akademie

Volkswagen Nutzfahrzeuge (VWN) plant ab 2024 die räumliche Bündelung aller Ausbildungsaktivitäten in einem Neubau, der Volkswagen-Akademie, im Wissenschaftspark Marienwerder. Auf einer Fläche von mehr als 8.000 qm sind Labore, Werkstattbereiche, Büros und Schulungsräume vorgesehen. Architekten: MOSAIK Architekten, Hannover.

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Kontakt

Region Hannover
Hilmar Engel
Projektkoordination Regionalentwicklung
Region Hannover
Wirtschaftsförderung
Fachbereich Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
Hilmar Engel
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