BÜROIMMOBILIENMARKT
UPDATE - Konnte der Büromarkt 2022 noch mit rund 165.000 Quadratmeter Flächenumsatz wieder an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschließen, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf nur noch rund 85.000 Quadratmeter Umsatz mit Büroflächen.
In den fünf Jahren von 2018 bis 2022 sind rund 235.000 qm Bürofläche neu gebaut und weitere 70.000 qm grundsaniert worden. Die Projektentwicklungsliste ist sehr gut gefüllt: Bis 2026 könnten perspektivisch rund 350.000 qm (davon rund 85.000 qm durch Sanierung) hinzukommen, allein in 2023 rund 120.000 qm. Dennoch ist die Stimmung derzeit verhalten und eher abwartend.
MARKTSTIMMUNG UND TRENDS - UPDATE JANUAR 2024
Konnte der Büromarkt 2022 noch mit rund 165.000 Quadratmeter Flächenumsatz an die umsatzstarken Jahren 2018 und 2019 anschließen, folgte 2023 ein deutlicher Einbruch um knapp 50 Prozent auf nur noch rund 85.000 Quadratmeter Umsatz mit Büroflächen. Damit steht der Standort Hannover allerdings nicht alleine da – alle großen deutschen Bürostandorte haben starke Umsatzrückgänge im letzten Jahr zu verzeichnen. Gegenüber dem Vorjahr verzeichnen bspw. auch Städte wie Köln und München beim Büroflächenumsatz einen Rückgang von knapp 40 Prozent.
Die Spitzenmieten entwickeln sich allerdings trotz des Nachfragerückgangs positiv. In Citylagen konnte 2023 eine Spitzenmiete von 21 Euro pro Quadratmeter (plus 2,20 Euro im Vergleich zu 2022) nachgewiesen werden.
Anstieg der Leerstandsquote erwartet, Spitzenmieten steigen
Die Leerstandsquote stabilisierte sich Ende 2022 nach einem kräftigen Plus (von 3,3 % 2020 auf 4,1 % in 2021) Ende 2022 bei 4,2 % in der Stadt Hannover. Für das Jahr 2023 wird vorläufig (Stand Q4/2023) ein weiterer Anstieg der Leerstandsquote auf 4,7 % erwartet.
Bis Ende 2022 stieg die Spitzenmiete in der City auf 18,80 Euro pro qm – ein Plus von 80 Cent. Im Laufe des Jahres 2023 sind in der Spitze weitere Mietpreissteigerungen möglich geworden, zuletzt wurde eine Spitzenmiete von 21 Euro pro qm in attraktiven Citylagen nachgewiesen.
Ansprüche an Qualität der Flächen steigen
Dass die Mieten insgesamt anziehen, erklärt sich auch durch die Entwicklung und Fertigstellung zeitgemäßer Immobilien über alle Lagen hinweg. Zahlreiche Nutzer*innen, unter ihnen viele große Unternehmen, fragen höherwertige Flächen und attraktivere Lagen nach und verbinden dies oftmals mit einer Verkleinerung der vormals benötigten Flächen. Die Optimierung der Flächenbedarfe durch New-Work-Ansätze und verstärkt mobiles Arbeiten zuhause oder aus Coworking Spaces heraus befördern diese Entwicklung. Dass häufig im Moment vor allem Neubauflächen über Nachhaltigkeitszertifizierungen verfügen, dürfte diesen Trend ebenfalls begünstigen. Die Marktchancen für ältere Bestandsimmobilien verschlechtern sich demgegenüber, hier sind längst nicht mehr überall die im Bericht ausgewiesenen Durchschnittsmieten erzielbar. Dass die Mieten insgesamt anziehen, erklärt sich auch durch die Entwicklung und Fertigstellungen zeitgemäßer Immobilien über alle Lagen hinweg.
Investor*innen bleiben abwartend
Im Büromarkt wurden bereits 2022 deutlich weniger Transaktionen verzeichnet, das Investmentvolumen ging abermals kräftig auf nur noch rund 125 Mio. Euro zurück. Die Daten für die Jahresbilanz 2023 stehen im Investmentmarkt noch aus. Wenige laufende und neu begonnene Verkaufsprozesse werden aber wohl auch 2023 dazu geführt haben, dass das Transaktionsvolumen weiter zurückgegangen ist.
Langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen stehen zwar grundsätzlich hoch in der Gunst der Investor*innen. Daneben vergrößert sich perspektivisch aber auch das Angebot an Bestandsimmobilien, in die tiefgreifend eingegriffen werden muss, um sie zeitgemäß weiter zu entwickeln. Käufer*innen und Verkäufer*innen liegen auch wegen dieser Angebotsspreizung hinsichtlich der Preiserwartungen weit auseinander. Die als realisierbar eingeschätzte Spitzenrendite wird von den Marktteilnehmer*innen bei 4,6 % gesehen (Datenstand Oktober 2023).
Marktumfeld bleibt herausfordernd
Das Marktumfeld bleibt für alle Akteur*innen herausfordernd. Viele Bestandsflächen müssen angesichts deutlich gestiegener Ausbaukosten angefasst werden, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Flächen älteren und niedrigen Standards, insbesondere in wenig attraktiven Lagen, leiden unter steigenden Leerständen. Auf der anderen Seite werden Nutzer*innen von steigenden Mieten und Nebenkosten belastet, während für sie teilweise noch unklar ist, wie sich zukünftig ihr individueller Büroflächenbedarf entwickelt. Die Marktteilnehmer* innen registrieren aktuell auch eine erhöhte Aktivität von Unternehmen, die die eigenen Flächen zur Untermiete anbieten.
Hohes Flächenfertigstellungvolumen
Nicht nur die Zunahme an Flächen zur Untervermietung dürfte 2023 dafür gesorgt haben, dass sich der Leerstand am hannoverschen Markt nicht weiter abbaut. 2023 sind und über die nächsten zwei bis drei Jahre werden viele Projekte fertig gestellt. Das hilft zwar grundsätzlich, den Nachfrageüberhang an modernen und zeitgemäßen Flächen abzubauen, wird aber unter Umständen auch dafür sorgen, dass das Büroflächenangebot schneller als die Nachfrage wächst und der Leerstand sich auf dem aktuell vergleichsweise hohen Niveau stabilisiert bzw. weiter leicht ansteigt.
Das dürfte die Verhandlungsposition der Mieter*innen auf Sicht stärken. Die Marktteilnehmer*innen in Hannover sehen, dass häufiger Incentives gewährt werden, im Gegenzug aber auch eine möglichst langfristige Bindung in den Mietverträgen angestrebt wird.