Bewertung des Gewerbeflächenpotenzials
Auf Basis der Analyse der gewerblichen Flächennachfrage und des regionalen Gewerbeflächenangebotes werden Gewerbeflächenpotenziale nach Standorttypen bewertet. Abschließend werden Aussagen zur statistischen Reichweite des bestehenden Gewerbeflächenangebotes und exemplarisch Leitlinien für die zukünftige Gewerbeflächenpolitik aufgezeigt.
Gewerbeflächenpotenziale und Zuordnung nach Standorttypen
Die Bewertung des Gesamtflächenpotenzials orientiert sich an fünf Standorttypen, die sich im Wesentlichen im Hinblick auf die Standortkriterien Flächengröße, Emissionsmöglichkeiten bzw. Baurecht nach der BauNVO sowie Qualität der Verkehrsanbindung und Gebietsgestaltung unterscheiden (Tab. 4).
Für die Standorttypen ergeben sich folgende maximale Gewerbeflächenpotenziale. Aufgrund der sich überlagernden Standortanforderungen ergeben sich bei vielen Potenzialen Mehrfachzuordnungen. Von daher handelt es sich um maximale Potenziale je Flächentyp, die nicht aufaddiert werden können (Abb. 9, mehrfache Zuordnung möglich):
Industrie und Produktion (bis zu 620 ha): Flächenpotenziale von jeweils mindestens 15 ha befinden sich in Barsinghausen/Eckerde, Barsinghausen/Groß Munzel, Garbsen Osterwald-Unterende, Lehrte/Immensen, Hannover/Anderten, Hannover Kronsberg Nord, Hannover-Misburg/Deurag-Nerag, Sehnde/Höver-Nord, Springe/Osttangente, Uetze/Dollbergen-West, Wedemark/Gailhof-Erweiterung Nord sowie Wunstorf/Trimodalstandort. Das Potenzial hat sich gegenüber dem Vorjahr um knapp 9 % deutlich verringert (680 ha).
Handwerk und Gewerbe (bis zu 375 ha): Das Flächenpotenzial umfasst viele, zum Teil auch sehr kleine Gebiete. Areale mit mindestens 10 ha liegen in Burgdorf/Nordwest 3. BA, Garbsen-Berenbostel/Farrel, Garbsen-Unterende/nördlich Koppelknechtsdamm, Laatzen/Erweiterung Gleidingen, Neustadt/Leinstraße, Neustadt/südlich Wacker, Pattensen/Gewerbepark Süd, Uetze/Hänigsen-Kaliwerk und Wunstorf/Niedere Wanne 3. BA. Hier hat sich das Flächenangebot im Vergleich zu 2021 (370 ha) nur geringfügig verändert.
Logistik (bis zu 220 ha): Als Logistikflächenpotenziale von mindestens 10 ha zu nennen sind Barsinghausen/Groß Munzel, Hannover/Anderten, Sehnde/Höver-Nord, Wedemark-Gailhof/Bremer Weg, Wedemark-Gailhof/nördlich L 310 und Wunstorf-Süd/Trimodalstandort. Das Logistikflächenpotenzial hat sich um gut 10 %deutlich reduziert (2021: 250 ha).
Dienstleistungen (bis zu 95 ha): Diese Flächen besitzen eine gute ÖPNV-Anbindung und liegen fast ausschließlich in Hannover und den Mittelzentren, wobei es sich in stärkerem Maße als bei Handwerk- und Gewerbestandorten um sehr kleine Areale handelt. Standorte mit mindestens 3 ha Flächenpotenzial befinden sich in Burgdorf/Nordwest, Burgwedel/Kleinburgwedel, Garbsen/Im Fuchsfeld Nord, Hannover/Lahe, Isernhagen/Kirchhorst-Trennemoor, Isernhagen/Altwarmbüchen-westl. A7, Langenhagen/Airport Business Park Ost, Langenhagen/Krähenwinkel, Neustadt/Moorgärten, Neustadt/Gewerbegebiet Ost und Wedemark/Mellendorf. Das Flächenpotenzial ist nahezu unverändert geblieben (2020: 96 ha).
Wissens- und technologieorientiertes Gewerbe (6 ha): Hier handelt es sich um fünf Standorte in Garbsen/Forschungscampus, Hannover-Bemerode/Brüsseler Straße und Hannover-Marienwerder/Wissenschaftspark Science Area 30X und Erweiterung Pascalstraße.
Rechnerische Reichweite des Gewerbeflächenpotenzials als Frühwarnindikator
In den letzten zehn Jahren wurden insgesamt rund 400 ha Gewerbeflächen veräußert und entwickelt. Dabei entfielen etwa 38 % des Flächenumsatzes auf Logistik und Großhandel, 20 % auf unternehmensnahe Dienstleistungen, 15 % auf Industrie und Gewerbe, 11 % auf Handwerksbetriebe und etwa 4 % auf wissenschaftsnahe und technologieaffine Nutzungen. Diese Nutzungsgruppen umfassen zusammen etwa 88 % des Gesamtumsatzes.
Der hohe Anteil der Logistik am Gesamtumsatz 2022 korrespondiert mit dem hohen durchschnittlichen Gesamtflächenumsatz von über 3 ha pro Jahr in den autobahnnah gelegenen Kommunen Barsinghausen, Langenhagen, Lehrte, Laatzen, Wunstorf und Wedemark für den Zeitraum der letzten zehn Jahre.
Den größten Flächenumsatz verzeichnete dabei die Landeshauptstadt Hannover als zentraler Wirtschaftsstandort mit über 14 ha p. a., während die meisten autobahnfernen Grundzentren (Gehrden, Hemmingen, Ronnenberg und Wennigsen), aber auch Springe als Mittelzentrum, Umsatzzahlen von unter 1 ha p. a. verbuchten.
Für die Mobilisierung von F-Plan-Flächen oder Vorschauflächen ist eine durchschnittliche Zeitspanne von bis zu fünf Jahren bis zur Baureife (Bauleitplanung, Erschließung, ggf. auch Grund-erwerb) als realistisch anzusehen. Anhand des durch-schnittlichen Gewerbeflächenumsatzes der letzten zehn Jahre und des Gewerbeflächenangebotes (mit rechtskräftigem B-Plan) lässt sich – als rein statistische Größe – die Reichweite des Flächenangebots für die einzelnen Kommunen in Jahren abschätzen.
Diese kann als Frühwarnindikator für sich abzeichnende Flächenengpässe dienen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieser rechnerische Wert aufgrund stark schwankender Flächenumsätze in den Kommunen über die einzelnen Jahre nur begrenzte Aussagekraft besitzt.
Für 16 der 21 Mitgliedskommunen liegt die rechnerische Reichweite der sofort oder später verfügbaren Flächen mit rechtskräftigem B-Plan unter dem kritischen Schwellenwert von fünf Jahren (Abb. 10). Im Berichtsjahr 2021 galt dies nur für elf Kommunen.
In sechs Kommunen könnten die Flächenreserven sehr zeitnah erschöpft sein – hier liegt der Wert unter einem Jahr. Für die Mehrzahl der Kommunen besteht weiterhin die Notwendigkeit, kurzfristig vermarktungsreife Gewerbeflächen zu (re-)mobilisieren. Dies gilt insbesondere für die Kommunen Barsinghausen, Hemmingen, Laatzen, Seelze, Wennigsen und Wunstorf.