LOGISTIKIMMOBILIENMARKT
UPDATE - Der Markt für Logistik- und Produktionsimmobilien verzeichnet 2023 nach rund 420.000 qmFlächenumsatz 2022 einen Rückgang um ein Drittel auf knapp unter 280.000 qm. Der deutliche Rückgang im Flächenumsatz hat verschiedene nachfrage- und angebotsbedingte Gründe, zuletzt dürfte aber vor allem die lahmende Konjunktur für den vergleichsweise schwachen Flächenumsatz verantwortlich sein.
Damit steht der Standort Hannover nicht alleine da – alle großen deutschen Logistikregionen haben starke Umsatzrückgänge im letzten Jahr zu verzeichnen. Gegenüber dem Vorjahr verzeichnete in Norddeutschland bspw. auch Hamburg rund 40 Prozent weniger Hallenflächenumsatz.
MARKTSTIMMUNG UND TRENDS - UPDATE JANUAR 2024
Seit einigen Jahren beobachten die Marktteilnehmer*innen, dass die Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen in der Region stark steigt. Seit 2018 hatte sich die jährliche Nachfrage eigentlich bei rund 400.000 qm stabilisiert. Diese solide und hohe Nachfrage trifft auf ein grundsätzlich marktgerechtes Angebot an neuwertigen Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen. In den Jahren von 2018 bis 2022 wurden rund 820.000 qm Hallenfläche für Logistik und Produktion in der Region Hannover fertig gestellt. Die für die Jahre 2023 bis 2026 geplanten oder bereits bekannten Projekte summieren sich auf rund 480.000 qm Hallenfläche. Allerdings unterliegt die aktuelle Projektpipeline mit Blick auf das von Polykrisen geprägte Umfeld einer höheren Unsicherheit, auch bereits breit kommunizierte Projekte sind mit Verzögerungen konfrontiert und verschieben sich teilweise in Folgejahre.
Hallenflächenumsätze 2022 auf Höchststand, nunmehr Einbruch in 2023 - Spitzenmieten steigen
Die Branche hat mehrere hochdynamische Jahre hinter sich, die Hallenflächenumsätze lagen Ende 2022 mit 420.000 qm auf einem Höchststand. Nun wurde von den Marktakteuren in der Jahresbilanz 2023 vorläufig ein Rückgang um ein Drittel auf knapp unter 280.000 qm registriert. Die Spitzenmieten stiegen bis Ende 2023 allerdings mit 6,20 Euro pro qm weiter deutlich an (plus 40 Cent). Je nach Ausstattungsgrad und Lage können Einzelobjekte sogar noch deutlich höhere Mieten erzielen.
Lieferketten krisenfester gestalten - steigende Nachfrage nach Hallenflächen
Die Herausforderungen an Logistikwirtschaft und Industrie sind in den vergangenen drei Jahren weiter gestiegen. Trends wie die Rückkehr
zur Lagerhaltung aufgrund gestörter Lieferketten, die Rückverlagerung (Re- und Near-Shoring) von Produktionsanlagen nach Deutschland bzw. ins benachbarte europäische Ausland und der aktuell schwächelnde, perspektivisch aber weiter wachsende Onlinehandel erhöhen den Bedarf an modernen Logistik-und Produktionsflächen. Energiewende, Digitalisierung und die wachsende Bedeutung von Elektromobilität für die Automobilwirtschaft treiben Umstrukturierungen voran, von denen der Markt für Logistik und Produktionsimmobilien grundsätzlich profitiert. Mittelfristig dürfte deshalb aus Sicht der Marktakteure die erhöhte Nachfrage nach Hallenflächen und die starke Auslastung der logistischen Infrastrukturen im Bereich der Kurier-, Express- und Paketdienste unverändert anhalten. Gegenwärtig überprägt allerdings die deutschlandweit lahmende Konjunktur die grundsätzlich robust aufgestellte Logistikwirtschaft und damit die konkrete Nachfrage nach Immobilien für Logistik und leichte Produktion.
Logistik- und Produktionsimmobilien - Angebot verknappt sich perspektivisch weiter
Die Marktteilnehmer*innen bewerten das Jahr 2023 in Teilen grundsätzlich positiv: Der Leerstand ist so gering wie seit Jahren nicht mehr. Die Vermietungschancen werden ausnahmslos als gut bis sehr gut eingeschätzt. Aber: Mittelfristig marktbestimmend wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bleiben. Die spürbar steigenden Mietpreise und mangelnde Alternativen sorgen aktuell dafür, dass Nutzer*innen verstärkt auslaufende Mietverträge möglichst verlängern, was für weniger Bewegung im Markt sorgt.
Es bleibt auch abzuwarten, wie stark und wie lange Logistik und Industrieunternehmen konkret unter Inflation, Energiekrise und Konjunkturdelle leiden und ob es dadurch zu einem anhaltendem Rückgang der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt kommt.
Die Region Hannover ist starker und resilienter Standort für Logistik
Aus Sicht der Marktteilnehmer*innen ist die Region Hannover seit vielen Jahren als starker und stabiler Standort für Logistik und Industrie positioniert. Politik und Verwaltung haben in den letzten Jahren mit einer nachhaltigeren Flächenpolitik reagiert: Neben sparsameren und gezielteren Flächenneuausweisungen konzentrieren sich die kommunalen Akteur*innen stärker auf die Revitalisierung von Gewerbebrachen.
Vor diesem Hintergrund rücken Brownfield-Entwicklungen verstärkt in den Fokus der Entwickler*innen. Die Kommunen setzen auf eine strategische Gewerbeflächenpolitik, mit der Gewerbeflächen gezielt gesichert und integrierte Lösungen ermöglicht werden, statt vorrangig neue Gewerbeflächen auf der grünen Wiese auszuweisen. In den nächsten Jahren dürften die Forderungen, nachhaltig zu agieren, lauter werden. Kommunen und Unternehmen werden sich noch stärker auf eine Revitalisierung im Bestand und vorgenutzte gewerbliche Standorte fokussieren.