Büroimmobilienmarkt
Büro
Bereits 2020 prägten die Auswirkungen der Coronapandemie den Büromarkt, das Umsatzvolumen sank deutlich ab auf 145.000 Quadratmeter (minus 27% im Vergleich zu 2019). Dieser Trend setzte sich auch 2021 abgeschwächt fort, bis zum Ende des Jahres wurden rund 135.000 Quadratmeter gehandelt (minus 7 Prozent). Allerdings ist die Fallhöhe aufgrund der sehr erfolgreichen Jahre 2018 und 2019 hoch gewesen, vermutlich hätte es auch ohne Corona schon erste Abkühlungstendenzen am Markt gegeben. Dafür erholt sich die Spitzenmiete wieder (18 € pro Quadratmeter).
Projektentwicklungsliste bis 2023 gut gefüllt
An attraktiven neuen Projekten mangelt es weiterhin nicht: In den letzten fünf Jahren (2016 bis 2020) sind rund 180.000 qm Bürofläche neu gebaut und weitere 80.000 qm grundsaniert worden. Die Projektentwicklungsliste ist sehr gut gefüllt: 2021 wurden rund 100.000 qm fertiggestellt, bis 2023 werden insgesamt rund 385.000 qm (davon 70.000 qm durch Sanierung) hinzukommen.
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Mietfläche Büroflächenbestand 2021 in qm MF-G* |
5,2 Mio. |
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Stadt Hannover |
4,7 Mio. |
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Büroflächenumsatz 2020 in qm MF-G* |
145.000 |
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Stadt Hannover |
139.000 |
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Büroflächenumsatz 2021 in qm MF-G* |
135.000 |
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Stadt Hannover |
124.000 |
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Leerstand 2021 in qm MF-G* |
220.000 |
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Stadt Hannover |
185.000 |
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Leerstandsquote 2021 |
4,1 % |
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Stadt Hannover |
4,0 % |
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Spitzenmiete 2021 in €/qm MF-G* |
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City |
18,00 |
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Durchschnittsmiete 2021 in €/qm MF-G* |
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City |
13,00 |
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Nettoanfangsrendite in Spitzenlagen City 2021 |
3,8% |
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern, Datenstand Q4/2021
MARKTSTIMMUNG UND TRENDS
Es sind 2021 vor allem die Nutzer von großen Flächen, die zurückhaltender agiert haben. Wie an vielen anderen Standorten in Deutschland fallen die angemieteten Büroflächen tendenziell kleiner aus als in den Jahren vor der Pandemie. Das Aufschieben von Anmietungsentscheidungen bei einigen potenziellen Großnutzern führt nach Ansicht der Marktteilnehmenden dazu, dass manche der für die nächsten Jahre geplanten Projektentwicklungen noch keinen Ankermieter haben bzw. große Transaktionen sich aktuell durch längere Verhandlungen ins erste Halbjahr 2022 verschieben. Wohl auch deshalb weist die Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkts erneut einen Rückgang gegenüber dem Jahr 2020 aus, auch wenn der Dämpfer vergleichsweise gering ausfällt.
Büroflächenumsatz leicht rückläufig
Der Büroflächenumsatz lag Ende 2021 bei rund 135.000 Quadratmeter – ein Minus von etwa 7 Prozent (10.000 Quadratmeter). Die Flächenumsätze liegen damit ca. 16 Prozent unter dem fünfjährigen Mittel von rund 160.000 Quadratmetern.
Diese Entwicklung teilt Hannover mit den A-Standorten in Deutschland – auch dort liegen die Umsätze im zweiten Pandemiejahr trotz Erholungstendenzen noch rund ein Viertel unter den 5-Jahres-Marken. Auch die Leerstandsquote zieht wieder um rund 0,7-Prozentpunkte auf aktuell 4 Prozent an. Aber der Core-Bereich im Büromarkt – also langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen – steht hoch in der Gunst der Investoren.
Spitzenmieten auf altem Niveau
Gefragt bei den Nutzenden sind auch und vor allem wieder hochwertige Objekte in guten Lagen, 2021 liegen die Spitzenmieten mit 18 Euro pro Quadratmeter in der City auf dem alten Niveau – ein Plus von 1 Euro. Stark zieht die Spitzenmiete auch am Cityrand und den Ausfallstraßen an, auf 16 Euro pro Quadratmeter (plus 70 Cent).
HANNOVER BLEIBT TROTZ CORONAEINBRÜCHEN EIN NACHGEFRAGTER UND SPANNENDER STANDORT FÜR BÜROS.
Immer noch ist unklar, wie sich die krisenbedingte Intensivierung der digitalen Arbeitsprozesse und der Ausbau von Home-Office (bzw. Remote Work) langfristig auswirken werden und ob sich der Trend zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working, der zuletzt auch in Hannover festzustellen war, nach der Krise wieder verstärken wird.
Viele Projekte in der Pipeline
Dass die Projektentwicklungspipeline sehr gut gefüllt ist, berechtigt zu Optimismus. Ausgehend vom Jahr 2021 bis Ende 2023 werden vsl. Büroflächen in einem Gesamtumfang von rund 385.000 qm fertig gestellt. Da in den nächsten Jahren weiterhin von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in Hannover auszugehen ist, dürften Home-Office und Digitalisierung kurzfristig nur leicht dämpfende Effekte auf das Bürovermietungs- bzw. Projektentwicklungsvolumen haben. Die Entwicklung am Büroimmobilienmarkt ist eng verknüpft mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in der Region Hannover und in Deutschland. Die Marktakteure blicken derzeit grundsätzlich optimistisch in die Zukunft am Büroimmobilienmarkt.
Daten im Detail
Büroflächenumsatz 2017 bis 2021
Quelle: Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern Q4/2021
Büroflächenleerstand 2017 bis 2021
Hinweis: Der Leerstand wurde auf Basis der erfolgten Büroflächenvollerhebung 2019 für das Marktgebiet Hannover ermittelt und fortgeschrieben. Auf Basis der aktuellen Erhebung wurden die seit der Erhebung 2015 auf Basis von Schätzungen fortgeschriebenen Leerstandszahlen retrograd dem Erhebungsergebnis 2019 angepasst.
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover;
Angaben von Marktteilnehmern; Q4/2021
Büromieten 2017 bis 2021
Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover;
Angaben von Marktteilnehmern Q4/2021
Fertigstellungen 2017 bis 2024
Quelle: auf Basis der Frühjahrsprognose der bulwiengesa AG;
Erhebungen der Region Hannover
* Datenlage unsicher aufgrund von Corona-Auswirkungen;
Schätzung auf Basis der Angaben von Marktteilnehmern Q4/2021
Projektübersicht
Anna
© Aurelis/Architekten ahrens und grabenhorst
Auf dem Gelände des ehemaligen Südgüterbahnhofs in der hannoverschen Südstadt errichtet Aurelis bis Ende 2021 auf 5.100 qm das Bürogebäude "Anna". Nutzer sind KPMG AG (4.000 qm) sowie eine Kita (550 qm) und Kieser Training (550 qm). Die Fertigstellung des Bürogebäudes schließt die Gesamtentwicklung des Areals am Südbahnhof in Hannover ab. In den vergangenen Jahren wurden bereits Flächen an Kleingewerbetreibende veräußert, ein Fachmarktzentrum errichtet und ein Wohnhaus mit 142 Wohneinheiten sowie rund 2.000 Quadratmeter Bürofläche gebaut. Zudem wurde mit der Realisierung der Anna-Zammert-Straße die dazugehörige Verkehrserschließung geschaffen.
Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule
© NH-Studio Hamburg
An der Vahrenwalder Straße entsteht ein neues Archiv-/Depot- u. Bürogebäude für die Fachbereiche Kultur und Schule - u.a. wird das Stadtarchiv Hannover dort einziehen und weitere Magazine und Depots der hannoverschen Museen an einem Standort vereinen. Den Zuschlag für den Neubau erhielt der hannoversche Projektentwickler bauwo. Bis September 2021 entsteht im Norden Hannovers damit das größte Kommunalarchiv Niedersachsens.
BOB.Hannover Fischerhof
© BOB efficiency design AG
BOB.Hannover Fischerhof heißt das Büroquartier, das nach Abriss des Kaisercenters auf dem Gelände der ehemaligen Kaiserbrauerei direkt am S-Bahnhof Fischerhof entsteht. Nach dem Entwurf des hannoverschen Büros agsta Architekten Dr. Schulte, Petersen & Partner entwickelt die Aachener BOB AG in zwei Bauabschnitten in Klinkerarchitektur mit rund 23.000 m2 Mietfläche ein Objekt mit besonderem Fokus auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
Bumke
© Olaf Mahlstedt
Auf einem Grundstück von 3.650 qm ist seit Mitte 2020 das neue Verwaltungsgebäude mit angeschlossener Halle für den Sanitär- und Elektrogroßhändler Bumke fertiggestellt. Entwickelt wurde das Projekt von der Aurelis. Innerhalb des Gebäudes verteilen sich die Flächen auf einen Showroom für Kunden mit 600 Quadratmetern, eine Schulungsfläche von 400 Quadratmetern, Büroflächen im ersten Obergeschoss mit 1.000 Quadratmetern und einer Auslieferungshalle von 850 Quadratmetern. Der Mietvertrag wurde für 15 Jahre geschlossen.
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Büroprojekt V253
© Architekturbüro Kiefer | Sander für Hanseatic Group, Hildesheim
Zwischen Kabelkamp und historischem Wasserturm soll der Büroneubau V 253 mit ca. 12.000 qm Mietfläche entstehen. Der geplante Baukörper wird wesentlicher Bestandteil der Neuausrichtung des Areals nördlich des Mittellandkanals und fügt sich als wirkungsvolles Gegenüber zu den bestehenden Bürogebäuden an der Vahrenwalder Straße ein. Bauherr ist ein Gemeinschaftsunternehmen der Hanseatic Group aus Hildesheim. Architekten: KIEFER | SANDER ARCHITEKTEN BDA PartG mbB.
City Gate Nord (2. BA)
© MACINA digital film GmbH & Co KG/Delta Bau AG
Die Hannover Region Grundstücksgesellschaften und die Delta Bau AG aus Hannover errichten auf den restlichen ca. 5000 m² des insgesamt ca. 14.000 m² großen und als City Gate Nord bekannten Grundstücks ein weiteres Büro- und Verwaltungsgebäude. Der Baubeginn ist erfolgt. Das sechsgeschossige, DGNB Gold-zertifizierte Bauwerk mit einer Nutzfläche von insgesamt ca. 11.000 m²soll im 2. Quartal 2022 fertiggestellt und an den Mieter ExxonMobil Production Deutschland GmbH, BKK Mobil Oil und BEB Erdgas und Erdöl GmbH & Co. KG übergeben werden. Architekten: Architekten: KIEFER | SANDER ARCHITEKTEN BDA PartG mbB.
h3ö
© STRABAG Real Estate
"Hannovers nachhaltigstes Büroquartier" - so nennt die Strabag ihr Vorzeigeprojekt H3ö in Groß-Buchholz. Auf dem Campus sind bis 2023/24 rd. 25.000 Bürofläche in drei Gebäudekomplexe geplant, deren technisches Herzstück u.a. eine innovative und klimaneutrale Heiz- und Kühltechnik mit einem Eisspeicher ist. Die drei Gebäude setzen unterschiedliche Konzepte um: mit einer monolithischen Ziegelbauweise, als Holzhybrid-Gebäude oder über eine vielfältige Fassadenbegrünung.
HY_live
© Quelle: i Live EXPO Campus GmbH/Visualisierer: MACINA digital film
Seine ikonische Architektur machte den niederländischen Pavillon zum Wahrzeichen der EXPO 2000. In Zukunft bieten die verschiedenen Ebenen Raum für eine neue innovative Art des Arbeitens. Für die Planung ist das renommierte Architekturbüro MVRDV aus Rotterdam beauftragt, dass den niederländischen Pavillon auch ursprünglich realisiert hatte. Um den Pavillon herum entstehen in der HY_live Loop rund 380 Mikroappartments, ergänzt um weitere Arbeitsflächen.
Joachims Carrée
© Olaf Mahlstedt
Das Büro- und Geschäftshaus in der Joachimstraße (22.255 qm Gesamtfläche) wurde ursprünglich 1969 von der Bundesbahn errichtet und bis zuletzt von der Deutschen Bahn genutzt. Die Getec Immobiliengruppe hat den Gebäudekomplex neben dem Hauptbahnhof bis zum Sommer 2021 grundlegend saniert. Hauptmieter ist nun der Fachbereich Jugend und Familie der Landeshaupstadt Hannover. Im Erdgeschoss zur Joachimstraße und zum Thielenplatz sind Einzelhandelsflächen entstanden. Architekten: sp.a. schulze & partner.architekten
Torhaus Expo Park
© MACINA digital film GmbH & Co KG
Die Delta HRG (ein Gemeinschaftsunternehmen der Delta Bau AG und der Hannover Region Grundstücksgesellschaft mbH) errichtet nahe der Expo Plaza ein neues Büro- und Verwaltungsgebäude, das Torhaus Expo Park. Das fünfgeschossige Gebäude, welches durch das Architekturbüro BKSP geplant wurde, verfügt über eine Nutzfläche von ca. 9.500 qm. Das Bürohaus soll im 2. Quartal 2022 fertiggestellt werden, Hauptmieter ist die Cochlear Deutschland GmbH.
Volkswagen Akademie
© MOSAIK architekten
Volkswagen Nutzfahrzeuge (VWN) plant ab 2024 die räumliche Bündelung aller Ausbildungsaktivitäten in einem Neubau, der Volkswagen-Akademie, im Wissenschaftspark Marienwerder. Auf einer Fläche von mehr als 8.000 qm sind Labore, Werkstattbereiche, Büros und Schulungsräume vorgesehen. Architekten: MOSAIK Architekten, Hannover.
Kontakt
Hilmar Engel
Region Hannover
Wirtschaftsförderung
Fachbereich Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung
