Gewerbeflächenangebot
in der Region Hannover
Gewerbeflächenangebot und Vermarktungsreife im Überblick
Das Gewerbeflächenangebot bezieht sich auf unbebaute, gewerblich nutzbare Flächen, die rechtswirksam in Flächennutzungs- (F-Plan) oder Bebauungsplänen (B-Plan) dargestellt sind. Hierzu zählen:
- gewerbliche (G) und gemischte Bauflächen (M) im Flächennutzungsplan (F-Plan) sowie Gewerbegebiet (GE),
- eingeschränktes Gewerbegebiet (GE-e),
- Industriegebiet (GI),
- eingeschränktes Industriegebiet (GI-e),
- Mischgebiet (MI),
- Kerngebiet (MK) oder
- Sondergebiet (SO verschiedener Zweckbindungen: großflächiger Einzelhandel, Hotel/Sport/Freizeit, Wissenschaft/Forschung, Medizinische Hochschule oder Flughafenerweiterung) nach BauNVO.
Für ein Baurecht werden ein rechtswirksamer B-Plan (im Regelfall aus dem F-Plan entwickelt) sowie eine vorhandene Erschließung benötigt. Bei bereits konkret feststehendem Nutzungsinteresse erfolgen häufig F-Plan-Änderung und B-Plan-Aufstellung im Parallelverfahren.
Andererseits werden in manchen Fällen zwar B-Plan-Aufstellungsbeschlüsse gefasst, das Verfahren wird dann aber – oft über Jahre – nicht weiterverfolgt, weil z. B. ein*e Nutzungsinteressent*in sein oder ihr Vorhaben zurückgestellt hat. Die zeitliche Mobilisierbarkeit von B-Plan- und F-Plan-Flächen kann daher je nach Einzelfall teilweise stark variieren.
Maßgeblich für die Vermarktungsreife bzw. Verfügbarkeit der Flächen sind neben der Rechtskraft des B-Plans bspw. auch der Status der Erschließung und die Zugriffsmöglichkeit der Kommune über kommunales Eigentum bzw. eine kommunale Projektentwicklung.
Im Folgenden wird das Flächenangebot hinsichtlich seiner Verfügbarkeit in vier Kategorien geteilt (Abb. 7; Tab. 2):
B-Plan, sofort vermarktbar
Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, vorhandener Erschließung und in öffentlichem Eigentum. Insgesamt sind in der Region Hannover im Jahr 2022 55 ha der Gewerbeflächen als sofort vermarktungsreif einzustufen. Der Wert ist gegenüber 2022 (54 ha) nahezu unverändert geblieben.
B-Plan, später vermarktbar
Flächen mit rechtskräftigem B-Plan, die noch nicht erschlossen und/oder nicht in öffentlichem Eigentum sind. Dieses Flächenvolumen ist mit 137 ha gegenüber dem Vorjahr (154 ha) gesunken.
F-Plan
Flächen, für die eine F-Plan-Festsetzung, aber noch kein rechtskräftiger B-Plan besteht und für die im Regelfall keine Erschließung vorhanden ist. Hier dokumentiert die Kommune zwar ihr grundsätzliches Planungsziel im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung. Ob und wann diese Flächen aber tatsächlich durch verbindliche Bauleitplanung Baurecht erhalten (rechtskräftiger B-Plan, Erschließung), ist offen. Die Mehrzahl dieser Flächen befindet sich in Privateigentum. Der Umfang der F-Plan-Flächen hat sich mit 471 ha gegenüber dem Vorjahr (469 ha) nicht wesentlich erhöht.
Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen
Aufgrund in der Regel erheblicher Nutzungsrestriktionen (z. B. nicht mehr nutzbare Altbebauung, Altlasten, nicht mehr adäquate Bauleitplanung) verfügen diese Flächen über die geringste Vermarktungsreife. Das Volumen der Brachen entspricht mit 72 ha dem des Vorjahres.
Zurzeit sind in den Kommunen Vorschauflächen (beabsichtigte Neuausweisung von Gewerbeflächen ohne B-Plan- oder F-Plan-Festsetzung) in einer Größenordnung von ca. 514 ha in der Diskussion. Von diesen Vorschauflächen könnten nach Abfrage bei den Kommunen derzeit aber nur etwa 10 ha kurz- bis mittelfristig in Baurecht überführt werden.
Die nachfolgende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des gesamten Gewerbeflächenangebots – einschließlich potenziell wiedernutzbarer Gewerbebrachen ab 2014. Innerhalb der letzten zehn Jahre ist das Angebot um 34 % zurückgegangen (Abb. 7). Bei der Betrachtung des Gesamtangebots ist zu berücksichtigen, dass sich Flächenpotenziale ohne rechtskräftigen B-Plan im Zuge der planerischen Konkretisierung u. a. durch Flächen für die Erschließung und öffentliche Grünflächen noch erheblich reduzieren.
Tab. 2 zeigt die Verteilung des aktuellen Gewerbeflächenangebots auf die jeweiligen Kommunen:
- Größere Flächenpotenziale sofort vermarktbarer B-Plan-Flächen (> 5 ha) befinden sich lediglich in Garbsen (20 ha), der Landeshauptstadt Hannover (11 ha), Langenhagen (6 ha) und in Sehnde (6 ha).
- Flächenreserven mit rechtskräftigem B-Plan (entweder sofort oder später verfügbar) von über 10 ha liegen in der Landes-hauptstadt Hannover (35 ha), Garbsen (24 ha), Pattensen (24 ha), Springe (21 ha), Sehnde (13 ha), Lehrte, Burgwedel (jeweils 12 ha) sowie Langenhagen und Uetze (jeweils 11 ha).
- F-Plan-Reserven (ohne rechtskräftigen B-Plan) von über 20 ha befinden sich in Lehrte (115 ha), Barsinghausen (71 ha), Uetze (59 ha), Springe (40 ha), Sehnde (37 ha), Neustadt (36 ha) und Garbsen (29 ha).
Betrachtet man die Entwicklung der Gewerbeflächenpotenziale im Vergleich zum Vorjahr, so zeigt sich, dass zwei Kommunen eine signifikante Steigerung (> + 2 ha) des potenziellen Flächenangebotes verzeichnen konnten.
- Gehrden: Gehrden kann die deutlichste Steigerung verzeichnen. In der Bilanz ergibt sich eine Zunahme um 3,4 ha. Der Grund für diese Steigerung liegt in angestrebten und in den Daten bereits berücksichtigten Flächenzukäufen im Gewerbegebiet Ost/Ronnenberger Straße, das so seine Fläche von 3,6 ha auf 7,0 ha annähernd verdoppeln konnte. Die konkrete Umsetzung dieser Zukäufe ist gegenwärtig jedoch noch offen.
- Burgdorf: Der mit 2,4 ha zweitgrößte Flächenzuwachs besteht in Burgdorf. Ursächlich ist das neu entstehende und voraus-sichtlich 2026 bezugsfertige Gewerbegebiet Neuer Bauhof, das bereits über einen rechtskräftigen B-Plan verfügt.
In 14 Kommunen hat sich das Flächenangebot nur geringfügig geändert (< +/– 2 ha), wohingegen sich das Angebot in den folgenden fünf Städten und Gemeinden um mehr als 2 ha verringert hat.
Wedemark: Im Gewerbegebiet Gailhof/Bremer Weg sind vier Verkäufe mit insgesamt 1,5 ha zu verzeichnen. Die Fläche Berkhof/Wieckenberger Straße wird in ihrer Gesamtheit genutzt, wodurch sie mit – 5 ha in die Bilanz eingeht. Dem gegenüber steht die neue Fläche Brelingen/Windmühlenberg, die mit + 1 ha in die Bilanz eingeht.
Neustadt: Die Verringerung um – 4 ha ist auf Verkäufe im Gewerbegebiet Ost, Die langen Äcker, zurückzuführen. Das Gewerbegebiet ist zu ca. 70 % veräußert und geht mit aktuell 3,2 ha in die Bilanz ein.
Springe: Hier ist das Flächenpotenzial um 3,8 ha gesunken. Die Gründe liegen in der vollständigen Vermarktung des Gewerbe-gebietes Bennigsen/Schildbruch, des Gebietes Rathenaustraße GI und im Verkauf der Fläche Völksen/An den Pappeln.
Barsinghausen: Die Reduktion des Flächenpotenzials (–°2,7 ha) ergibt sich in Barsinghausen aus dem Verkauf der Fläche Groß Munzel/Spielburg.
Lehrte: Der Rückgang um 2,1 ha ist auf Flächenreduktionen in den Gewerbegebieten Ahlten/Südost und Ost I zurückzuführen.
Potenziell wiedernutzbare Gewerbebrachen
Nicht nur in Ballungsräumen wie der Region Hannover stoßen die Entwicklungsmöglichkeiten neuer Gewerbeflächen „auf der grünen Wiese“ aufgrund von Flächenkonkurrenzen und Anforderungen an den Freiraumschutz zunehmend an ihre Grenzen.
Daher zählen die Brachflächenvitalisierung, der schonende Umgang mit Flächenressourcen und auch eine Nachverdichtung der Nutzung in bestehenden Gewerbegebieten zu den zentralen Zielen der kommunalen Gewerbeflächenpolitik.
Gewerbebrachen werden in diesem Kontext definiert als ehemals gewerblich genutzte Flächen, die grundsätzlich für eine gewerbliche Wiedernutzung geeignet sind, aber aufgrund erheblicher Nutzungshemmnisse wie Altlasten, Altbebauung oder planerischer Restriktionen über Marktmechanismen nicht mobilisiert werden können und insofern einen öffentlichen Handlungsbedarf auslösen. Ein Indiz für erhebliche Nutzungsrestriktionen ist ein längerer Leerstand als markt-üblich. Voraussetzung für den öffentlichen Handlungsbedarf ist zudem eine signifikante Größe des Objektes.
Im Rahmen des Gewerbeflächenmonitorings werden gemäß dieser Definition acht Objekte mit 71,7 ha erfasst, die in nachfolgender Tabelle nach alphabetischer Sortierung der Umlandkommunen sowie der Landeshauptstadt Hannover aufgeführt sind (Tab. 3).
Gewerbeflächenangebot in den Kommunen sowie Ortslagen und Ortsteilen 2023
