BÜROIMMOBILIENMARKT
Der Büroflächenumsatz lag Ende 2022 bei rund 165.000 qm. In den letzten fünf Jahren (2018 bis 2022) sind rund 280.000 qm Bürofläche neu gebaut und weitere 80.000 qm grundsaniert worden. Die Projektentwicklungsliste ist sehr gut gefüllt: Bis 2025 werden perspektivisch weitere 330.000 qm (davon rund 80.000 qm durch Sanierung) hinzukommen.
MARKTSTIMMUNG UND TRENDS
Das von Krisen geprägte Umfeld hatte die Akteure sowohl auf der Angebots- als auch Nachfrageseite in ihren Investitionsentscheidungen im Jahr 2022 vor allem im ersten Halbjahr zunächst deutlich eingebremst. Die Umsätze zogen dann aber im zweiten Halbjahr dynamischer als erwartet an, vermutlich getrieben von Nachholeffekten aus den schwachen Vorjahren und der Erwartung noch höherer Preise in den kommenden Monaten.
Vor diesem Hintergrund weist die Jahresbilanz des Büroimmobilienmarkts für 2022 ein deutliches Plus gegenüber dem Jahr 2021 aus. Der Büroflächenumsatz lag Ende 2022 bei rund 165.000 Quadratmeter – ein Plus von etwa 22 Prozent (plus 30.000 Quadratmeter). Die Flächenumsätze liegen damit wieder genau im fünfjährigen Mittel (2018 bis 2022) knüpfen wieder an die umsatzstarken Jahre 2018 und 2019 an.
Die Leerstandsquote sinkt 2022 nach einem kräftigen Plus (von 3,3 auf 4 % in 2021) leicht auf 3,9 % in der Stadt Hannover ab. Nachgefragt werden vor allem hochwertige Flächen in integrierten Lagen und Projektentwicklungen, die aufgrund ihrer Lage besonders geeignet sind für Unternehmen mit einem hohen Anteil an Forschung und Entwicklung im Technologiebereich. Dies schlägt sich auch in den Spitzenmieten nieder. Bis Ende 2022 steigt der Wert auf 18,80 Euro pro qm in der City – ein Plus von 80 Cent.
Die Spitzenmieten hatten sich in den letzten Jahren über alle Lagen sehr positiv entwickelt. Im ersten Halbjahr 2022 gerieten sie am Cityrand und an den Ausfallstraßen aber leicht unter Druck, konnten sich jedoch zum Jahresende auf höherem Niveau stabilisieren und liegen jetzt bei 16,50 Euro pro qm (plus 50 Cent). Bemerkenswert ist vor allem ein Sprung bei den Durchschnittsmieten - sowohl in der City als auch am Cityrand und den Ausfallstraßen stiegen die Durchschnittsmieten um rund 2 € pro qm an.
Langfristig vermietete Immobilien in nachgefragten Lagen stehen grundsätzlich hoch in der Gunst der Investorinnen und Investoren. Die Spitzenrenditen verharrten zu Beginn des vierten Quartals bei niedrigen 3,8 %. Im Büromarkt wurden im vergangenen Jahr allerdings tendenziell weniger Transaktionen verzeichnet, die Jahresbilanz steht hier noch aus. Investorinnen und Investoren sind sehr interessiert, bleiben aber abwartend. Zudem sind viele der aktuell in Fertigstellung befindlichen Projekte bereits verkauft. Wenige laufende und neu begonnene Verkaufsprozesse werden wohl dazu führen, dass das Transaktionsvolumen auch zum Jahresende 2022 vergleichsweise niedrig ausfallen wird und die Spitzenrenditen ggf. leicht steigen könnten.
Angesichts des unerwartet guten Comebacks und der sehr gut gefüllten Projektentwicklungspipeline verbreiten Marktakteurinnen und -akteure pragmatischen Optimismus. Dieser ist gut begründet: Bis Ende 2025 werden vsl. Büroflächen in einem Gesamtumfang von rund 330.000 qm fertiggestellt. Da in den nächsten Jahren weiterhin von leicht steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in Hannover auszugehen ist, dürfte sich das Bürovermietungs- bzw. Projektentwicklungsvolumen insgesamt wieder stabilisieren. Die Entwicklung am Büroimmobilienmarkt ist allerdings eng verknüpft mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in der Region Hannover und in Deutschland. Klar ist, dass sich Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft weiterhin in einer herausfordernden Situation befinden.